Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen
§ 21 EStG
Inhaltsübersicht
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1. Allgemeines
Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich immer dann anerkannt, wenn sie ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden und einem Fremdvergleich standhalten. Einem Fremdvergleich halten solche Mietverträge immer dann stand, wenn die Höhe und die Zahlungsweise des Mietzinses sowie die Abrechnungsmodalitäten der Umlagen vertraglich festgelegt werden. Wird von den vereinbarten Modalitäten abgewichen, z.B. durch andere Zahlungsmodalitäten, bedeutet dies dennoch nicht sofort die Nichtanerkennung des Mietvertrages.
Ein Mietverhältnis wird ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt, wenn
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die Wohnung aus eigenem Interesse des Mieters angemietet ist,
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die Wohnung vom Mieter eingerichtet ist, ihm jederzeit zur Verfügung steht undwährend der Abwesenheit keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Vermieter stattfindet,
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die Wohnung eigenständig und nicht nur im Rahmen von Besuchen beim Vermieter genutzt wird und
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die vereinbarte Miete tatsächlich gezahlt wird.
2. Vermietungen an ein unterhaltsberechtigtes Kind
Ein Mietverhältnis zwischen den Eltern und dem unterhaltsberechtigten Kind über eine den Eltern gehörende Wohnung kann nicht deshalb rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 42 AO ist, weil das Kind die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern zahlt.
Beispiel:
Der studierende Sohn mietet für monatlich 200 EUR eine den Eltern gehörende Wohnung. Von den Eltern erhält er monatlich 400 EUR für seinen Lebensunterhalt.
Lösung:
Das Mietverhältnis mit dem unterhaltsberechtigten unverheirateten Kind ist steuerlich anzuerkennen, wenn ein bürgerlich-rechtlich wirksamer Mietvertrag vorliegt, der zu unter Fremden üblichen Bedingungen abgeschlossen worden ist und gemäß dem Vereinbarten durchgeführt wird.
Die Eltern haben sich danach gem. § 1612 Abs. 2 BGB für die Gewährung von Barunterhalt (hier: monatlich 400 EUR) entschieden. Die Unterhaltsgewährung einerseits und die Erfüllung der mietvertraglichen Vereinbarungen andererseits sind zwei bürgerlich-rechtlich unterschiedliche Vorgänge, die auch steuerrechtlich voneinander zu trennen sind.
Nicht steuerrechtlich anerkannt werden Mietverträge mit einem unterhaltsberechtigten Kind, wenn die Eltern und das Kind, das den Barunterhalt erhält, noch eine Haushaltsgemeinschaft bilden. Mietverhältnisse zwischen Eltern und Kindern sind danach der Besteuerung auch dann nicht zu Grunde zulegen, wenn die Eltern (Wohnungseigentümer) in Bezug auf die an das Kind vermietete Wohnung mehr als die einem fremden Vermieter zustehenden Rechte haben, sich insbesondere ein eigenes (Mit-)Nutzungsrecht vorbehalten haben.
Beispiel:
Der Sohn zahlt monatlich 230 EUR an seine bedürftige Mutter. Weiterhin vermietet er ihr seine Eigentumswohnung zu einem monatlichen Mietzins i.H.v. 274 EUR.
Lösung:
Das Mietverhältnis zwischen dem Sohn und der Mutter ist steuerlich anzuerkennen, obwohl der Sohn einerseits an seine unterhaltsbedürftige Mutter Barunterhalt leistet und diese andererseits aus diesen Mitteln den Mietzins für eine vom Sohn angemietete Wohnung zahlt.
3. Einkunftserzielungsabsicht/verbilligte Überlassung
Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66% der orstüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66% der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).
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