Seit 2023 dürfen Immobiliengeschäfte nicht mehr in bar abgewickelt werden. Dieses Verbot wurde nun in der Verordnung umgesetzt, die geldwäscherechtliche Pflichten für Immobilientransaktionen regelt. Die neu eingeführten Meldepflichten gelten in bestimmen Fällen auch für Anwältinnen und Anwälte und sind am 17.02.2025 in Kraft getreten. Darauf weist die Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) hin.
Seit Oktober 2020 gelten für die rechts- und steuerberatenden Berufe bei Immobilientransaktionen Meldepflichten für auffällige Umstände in Bezug auf Kauf- oder Zahlungsmodalitäten nach der Geldwäschegesetz-Meldepflichtverordnung Immobilien (GwGMeldV-Immobilien). In den Fallgruppen, die in der Verordnung konkretisiert sind, müssen geldwäscherechtlich Verpflichtete – in bestimmten Fällen auch Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte – Verdachtsmeldungen an die Financial Intelligence Unit (FIU) abgeben.
Die GwGMeldV-Immobilien wurde nun an Änderungen im Geldwäschegesetz (GwG) angepasst. Dabei wurden insbesondere das seit 2023 geltende Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien (§ 16a GwG) umgesetzt. Berücksichtigt wurden außerdem die Ergebnisse einer Evaluierung der Meldetatbestände der GwGMeldV-Immobilien.
Die Änderungen gelten seit dem 17.02.2025. Ab diesem Zeitpunkt sind sowohl zwei neue Meldetatbestände als auch Ergänzungen der bereits bestehenden Meldetatbestände zu beachten.
Die neuen Meldetatbestände dienen der Umsetzung des Barzahlungsverbots. § 16a GwG verbietet es, bei Immobilienkäufen eine Gegenleistung durch Bargeld oder in Form von Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen zu erbringen.
§ 6 I Nr. 5 GwGMeldV-Immobilien soll künftig verhindern, dass durch eine Vertragsgestaltung der Parteien eines Grundstückskaufvertrags eine Überprüfung der Einhaltung des Barzahlungsverbots verhindert wird. Diese Meldepflicht betrifft beurkundende Notarinnen und Notare. Sie müssen eine Meldung abgeben, wenn die Fälligkeit des Kaufpreises über ein Jahr nach dem Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt liegt und es keinen nachvollziehbaren Grund für diese Vereinbarung gibt.
§ 6 IV GwGMeldV-Immobilien sieht eine ergänzende Meldepflicht vor, wenn ein am Erwerbs-vorgang Beteiligter seine Nachweispflicht gegenüber dem beurkundenden Notar nicht erfüllt hat.
Als Ergebnis der durchgeführten Evaluation wurden ferner die bestehenden Meldetatbestände in §§ 4–7 GwGMeldV-Immobilien klarer gefasst und zum Teil eingegrenzt.
Geändert wurden die Meldepflichten nach § 4 IV 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten. Das wurde notwendig, weil § 261 StGB neu gefasst wurde und dabei der Katalog möglicher Vortaten entfiel. Nunmehr muss eine Meldung erfolgen, wenn gegen einen an dem Erwerbsvorgang Beteiligten oder einen wirtschaftlich Berechtigten wegen einer rechtswidrigen Tat ermittelt wird oder ein Strafverfahren anhängig oder rechtshängig ist oder eine solche Person wegen einer rechtswidrigen Tat innerhalb der letzten fünf Jahre verurteilt wurde, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte. Voraussetzung ist, dass ein Zusammenhang zwischen der Tat und dem Immobilienerwerb nicht ausgeschlossen werden kann.
Neu sind außerdem Meldepflichten nach § 6 I 1 Nr. 1 lit. a–c GwGMeldV-Immobilien, wenn eine Gegenleistung von mehr als 10.000 Euro mit bestimmten Zahlungsmitteln – Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteinen oder Kryptowerten – erbracht oder (lit. d) über ein Bankkonto aus bestimmten Risikostaaten geleistet wird.
Ferner sieht § 6 I 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien nunmehr eine Meldepflicht vor, wenn die Gegenleistung um mehr als 25 % von dem tatsächlichen Verkehrswert des Geschäftsgegenstands abweicht. Bei dieser Änderung folgte das Ministerium den Anregungen von BRAK und Bundesnotarkammer.
Auch die weiteren Meldetatbestände in §§ 4–7 GwGMeldV-Immobilien wurden geändert und präzisiert; dabei wurden zum Teil Schwellenwerte angehoben, eine Ausnahme für Zahlungen über Anderkonten eingeführt und die Pflicht, die Erwägungsgründe und eine nachvollziehbare Begründung des Bewertungsergebnisses eines Sachverhalts hinsichtlich der Meldepflicht nach § 43 I GwG zu dokumentieren, entsprechend nachgezogen.
BRAK, Mitteilung vom 18.02.2025
