Mandantenbrief April 2026

Wer die eigene Beerdigung schon zu
Lebzeiten finanziell regeln will, schließt häufig einen
Bestattungsvorsorgevertrag oder eine Treuhandlösung ab. Steuerlich liegt der
Gedanke nahe, solche Zahlungen als »außergewöhnliche Belastungen« abzusetzen,
weil Bestattungskosten bei Hinterbliebenen unter bestimmten Voraussetzungen
nach § 33 Einkommensteuergesetz (EStG) berücksichtigt werden können. Genau hier
liegt die Kernfrage: Entsteht die steuerlich relevante Belastung bereits dann,
wenn jemand vorsorglich Geld für die eigene Bestattung zurücklegt, oder erst
später beim tatsächlichen Todesfall und bei denjenigen, die dann zahlen müssen?

Im Streitfall vor dem Finanzgericht
Münster vom 23.6.2025 unter dem Aktenzeichen 10 K 1483/24 E ging es um einen
Kläger, der für 2019 Aufwendungen von 6.500 Euro aus einer Treuhand-Police zu
einem Bestattungsvorsorge-Treuhandvertrag geltend machte. Das Finanzamt hatte
zunächst die Einkommensteuer 2019 wegen nicht eingereichter Erklärung
geschätzt, nach Abgabe der Erklärung geändert und die Vorsorgeaufwendungen
nicht als außergewöhnliche Belastungen anerkannt. Im Einspruchsverfahren blieb
es dabei. Das Finanzamt stellte darauf ab, dass außergewöhnliche Belastungen
eine zwangsläufige Belastung voraussetzen. Beerdigungskosten könnten zwar bei
Hinterbliebenen aus rechtlichen Gründen zwangsläufig sein, etwa als
Nachlassverbindlichkeiten nach §§ 1615, 1967 und 1968 Bürgerliches Gesetzbuch
(BGB). Beim Vorsorgevertrag fehle aber schon der Todesfall. Außerdem handle es
sich um freiwilligen Vorsorgeaufwand, der eher einer Sterbegeldversicherung
vergleichbar ist. Beiträge zu einer Sterbegeldversicherung könnten nach § 10
Abs. 1 Nr. 3a EStG nur unter engen Voraussetzungen als Sonderausgaben
berücksichtigt werden, Vorsorgeverträge dieser Art dagegen nicht.

Der Kläger sah das anders. Er
argumentierte, sowohl Bestattungsvorsorgevertrag als auch
Sterbegeldversicherung seien zweckgebunden auf den Todesfall ausgerichtet. Er
entlaste mit der Vorsorge seine Angehörigen, weil diese im Todesfall nicht mehr
für die Beerdigungskosten aufkommen müssten. Wenn Beerdigungskosten beim Erben
als außergewöhnliche Belastungen abziehbar sein können, dann müsse das erst
recht gelten, wenn er diese Kosten bereits zu Lebzeiten verbindlich
»vorfinanziert«, um spätere Nachlassverbindlichkeiten zu vermeiden.

Das Finanzgericht Münster wies die
Klage ab. Es ließ die Aufwendungen für die eigene Bestattungsvorsorge nicht
nach § 33 EStG zum Abzug zu. Das Gericht begründete das im Kern zweistufig: Zum
einen fehlte es an der »Außergewöhnlichkeit« beziehungsweise an einem
relevanten Mehrbedarf. § 33 EStG soll zwangsläufige Mehraufwendungen für den
existenznotwendigen Grundbedarf berücksichtigen, die nicht schon durch den
Grundfreibetrag abgegolten sind.

Zum anderen verneinte das
Finanzgericht das Tatbestandsmerkmal der Zwangsläufigkeit nach § 33 Abs. 2 Satz
1 EStG. Aufwendungen sind nur dann zwangsläufig, wenn man sich ihnen aus
rechtlichen, tatsächlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann und
wenn sie notwendig und angemessen sind. Die eigene Bestattungsvorsorge ist
freiwillig. Es gibt keine rechtliche Pflicht, schon zu Lebzeiten einen
Vorsorgevertrag abzuschließen oder einen Treuhandbetrag zu zahlen. Sittliche
Gründe erkannte das Gericht ebenfalls nicht an.

Entscheidend war für das Gericht
außerdem der Belastungsvergleich, der bei Beerdigungskosten ohnehin gilt.
Selbst bei Erben wirken Beerdigungskosten steuerlich nur dann als
außergewöhnliche Belastung, wenn sie nicht aus dem Nachlass bezahlt werden
können oder durch Leistungen im Zusammenhang mit dem Tod gedeckt sind.
Aufwendungen, die den Verkehrswert des Nachlasses nicht übersteigen, führen
nach der Rechtsprechung gar nicht erst zu einer steuerlichen »Belastung«. Genau
dieser Gedanke greift nach Ansicht des Gerichts erst recht beim Erblasser
selbst, der die Vorsorge aus seinem eigenen Vermögen zahlt. Damit bleibt es
dabei: Bestattungsvorsorge zu Lebzeiten ist steuerlich weder als
außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG noch »automatisch« als Sonderausgabe
abziehbar.

Wenn eine gewerblich geprägte
Personengesellschaft Immobilien hält, gelten ihre Einkünfte oft als gewerblich,
obwohl tatsächlich »nur« vermietet wird. Fällt die gewerbliche Prägung weg,
endet der Gewerbebetrieb steuerlich und die Gesellschaft wird vermögensverwaltend.
Dann stellt sich sofort die praktische Frage, mit welchem Wert die Gebäude
künftig abzuschreiben sind, wenn sie nach der Betriebsaufgabe weiterhin
vermietet werden. Genau an dieser Schnittstelle zwischen Betriebsaufgabe und
Vermietungseinkünften hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 3.6.2025 unter dem
Aktenzeichen IX R 18/24 wichtige Leitplanken gesetzt.

Im Streitfall vermietete die
Klägerin Immobilien und erzielte zunächst gewerbliche Einkünfte nach § 15
Absatz 3 Nummer 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Zu Beginn des Jahres 2007
entfiel die gewerbliche Prägung. Das führte zur Aufgabe des Gewerbebetriebs
nach § 16 Absatz 3 EStG und zur Überführung der Immobilien in das
Privatvermögen. Für 2007 stellte das zuständige Finanzamt zunächst mit Bescheid
vom 12.3.2013 erklärungsgemäß einen Betriebsaufgabeverlust fest, weil die von
der Klägerin erklärten gemeinen Werte der Immobilien unter den Buchwerten
lagen. Nach einer Außenprüfung änderte das nun zuständige Finanzamt den
Feststellungsbescheid 2007 am 7.6.2016 und setzte wegen höherer gemeiner Werte
einen Betriebsaufgabegewinn an. Gleichzeitig passte es für 2008 bis 2011 die
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an und berücksichtigte höhere
Absetzungen für Abnutzung. Diese Bescheide wurden bestandskräftig. Später hob
jedoch das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 3.5.2022 unter dem
Aktenzeichen 8 K 8258/20 den geänderten Feststellungsbescheid 2007 vom 7.6.2016
sowie die Einspruchsentscheidung vom 23.8.2021 auf, weil die Außenprüfung
fehlerhaft angeordnet war und bereits Feststellungsverjährung eingetreten war.
Noch vor dieser gerichtlichen Entscheidung änderte das Finanzamt am 20.4.2022
die Feststellungen für 2008 bis 2011 und minderte die Absetzungen für
Abnutzung, weil es nun an die niedrigeren gemeinen Werte aus der
Einspruchsentscheidung zu 2007 anknüpfte. Die Klägerin hielt diese Korrektur für
verfahrensrechtlich unzulässig und rügte vor allem eine fehlerhafte Anwendung
von § 174 der Abgabenordnung (AO). Das Finanzamt verwies zusätzlich auf § 175
AO. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg wies die Klage aber mit Urteil vom
9.7.2024 unter dem Aktenzeichen 8 K 8119/23 ab.

Die obersten Finanzrichter
bestätigten das Ergebnis und ließen die Änderungen zu. Entscheidend ist, dass
bei Vermietungseinkünften Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten nach § 9
Absatz 1 Satz 3 Nummer 7 Satz 1 EStG abziehbar sind und sich die Bemessungsgrundlage
grundsätzlich aus § 7 EStG ergibt. Wird ein Gebäude aber aus dem
Betriebsvermögen durch Entnahme oder im Zuge einer Betriebsaufgabe in das
Privatvermögen überführt und danach weiter vermietet, gibt es keinen »Kauf« und
damit keine Anschaffungskosten. Dann wird der Teilwert nach § 6 Absatz 1 Nummer
4 Satz 1 EStG beziehungsweise bei der Betriebsaufgabe der gemeine Wert nach §
16 Absatz 3 Satz 8 EStG wie Anschaffungskosten behandelt. Das ist ein
anschaffungsähnlicher Vorgang, wie der Bundesfinanzhof bereits im Urteil vom
22.2.2021 unter dem Aktenzeichen IX R 13/19 herausgearbeitet hat.

Voraussetzung ist dabei zudem, dass
dieser Teilwert oder gemeine Wert bei der Gewinn- oder Verlustermittlung der
Entnahme oder Betriebsaufgabe »steuerlich erfasst« worden ist. Genau hier lag
der Knackpunkt: Durch die rechtskräftige Aufhebung des Bescheids 2007 lebte der
ursprüngliche Feststellungsbescheid vom 12.3.2013 wieder auf. Damit waren für
2007 die von der Klägerin erklärten, niedrigeren gemeinen Werte steuerlich
erfasst. Diese Werte sind zugleich die verbindliche Bemessungsgrundlage für die
Absetzungen für Abnutzung in den Folgejahren. Dass der ursprünglich erfasste
Wert der Höhe nach auch falsch sein kann, ändert nach Ansicht des
Bundesfinanzhofs nichts an dieser Bindung. Damit wendet sich der Senat
ausdrücklich gegen die ältere Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 29.4.1992
unter dem Aktenzeichen XI R 5/90.

Wenn Ehegatten einander Räume
vermieten, schaut die Finanzverwaltung besonders genau hin.

Steuerlich werden Mieteinnahmen nur
dann als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst und die Miete beim
nutzenden Ehegatten als Betriebsausgabe oder Werbungskosten anerkannt, wenn der
Vertrag ernsthaft gewollt ist und wie unter fremden Dritten gelebt wird.

In der Praxis entzündet sich Streit
oft an Geldbewegungen innerhalb der Familie, an fehlenden Abrechnungen von
Nebenkosten oder daran, dass Vereinbarungen zwar irgendwann einmal schriftlich
getroffen wurden, später aber nicht sauber dokumentiert angepasst werden oder
nicht entsprechend dem Vereinbarten umgesetzt werden.

Der Bundesfinanzhof musste sich nun
damit befassen, wann ein Ehegatten-Mietvertrag wegen eines angeblichen
»Geldkreislaufs« als Scheingeschäft ausscheidet und wie streng Gerichte bei der
Fremdüblichkeit auf Schriftform und Detailfragen blicken dürfen.

Im Streitfall, den die obersten
Finanzrichter am 22.7.2025 unter dem Aktenzeichen VIII R 23/23 entschieden,
waren die Eheleute zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Ehemann betrieb
eine Rechtsanwaltskanzlei, zeitweise auch als Notar, in einem Gebäude, das
schließlich allein der Ehefrau gehörte. Grundlage war ein formularmäßiger
Mietvertrag aus 1995, der ursprünglich mit einer Eigentümergemeinschaft
geschlossen worden war und später mit der Ehefrau als alleiniger Vermieterin
fortgeführt wurde, ohne dass es erneut schriftliche Änderungen gab. Der Ehemann
überwies in den Jahren 2011 bis 2015 die Miete von seinem betrieblichen Konto
auf ein der Ehefrau zugeordnetes Mietkonto. Von dort wurden Beträge auf ein
weiteres Konto der Ehefrau transferiert, von dem aus wiederum erhebliche
Einlagen auf das Kanzleikonto des Ehemanns flossen. Die Kanzleiumsätze gingen
zurück, in den Jahren 2014 und 2015 reichten sie nach den Feststellungen des
Finanzgerichts nicht mehr aus, um die Miete aus laufenden Einnahmen zu bezahlen.
Zugleich erklärte die Ehefrau aus der Vermietung positive Einkünfte, während
der Ehemann unter Ansatz der Miete als Betriebsausgaben durchgehend Verluste
aus selbständiger Arbeit geltend machte. Nach einer Betriebsprüfung erkannte
das Finanzamt das Ehegatten-Mietverhältnis steuerlich nicht an.

Die Begründung: Es liege ein
Scheinvertrag vor, weil die Mieten wirtschaftlich umgehend über Kontobewegungen
als Einlagen an den Ehemann zurückgeflossen seien, die Ehefrau also nicht
endgültig bereichert worden sei und der Ehemann nicht wirtschaftlich belastet
worden sei. Außerdem wichen die tatsächlichen Verhältnisse von den
Vertragsklauseln ab, etwa weil Nebenkosten nicht abgerechnet worden seien. Das
Finanzamt strich daraufhin die Vermietungseinkünfte der Ehefrau vollständig und
versagte dem Ehemann den Betriebsausgabenabzug der Mieten. Das Niedersächsische
Finanzgericht hielt das Mietverhältnis ebenfalls für nicht anzuerkennen und
stützte sich tragend auf fehlende Fremdüblichkeit, insbesondere wegen nicht
abgerechneter Nebenkosten und fehlender schriftlicher Anpassungen. Die Eheleute
gingen jedoch erfreulicherweise in Revision.

Der Bundesfinanzhof hob die
Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.
Zunächst ordnete das oberste Finanzgericht die Prüfungsschritte ein: Bei
Angehörigenverträgen ist zuerst zu klären, ob ein Scheingeschäft nach § 41 Abs.
2 der Abgabenordnung (AO) vorliegt, danach folgt der Fremdvergleich, und
schließlich bleibt als dritte Ebene ein möglicher Missbrauch von rechtlichen
Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 Abs. 1 AO.

Ein Scheingeschäft setzt nach der
Rechtsprechung voraus, dass die Beteiligten die Rechtsfolgen aus dem Vertrag
offenkundig nicht ziehen wollen, typischerweise weil der Vermieter die Miete im
Voraus zur Verfügung stellt oder sie nach Zahlung ohne Rechtsgrund alsbald
zurückzahlt. Genau daran fehlte es hier. Der Zahlungsablauf, bei dem der
Mieter-Ehegatte die Miete auf ein allein der Vermieter-Ehegattin zuzurechnendes
Konto überweist und anschließend Einlagen vom »Familienkonto« in den Betrieb
geleistet werden, trägt nach Auffassung der Richter für sich genommen keinen
»Rückzahlungsplan«. Entscheidend ist, dass nicht dieselben Mietbeträge als
Rückzahlung zurücklaufen, sondern dass Einlagen aus gemeinschaftlich
erwirtschafteten Mitteln und Ersparnissen stammen können. Damit ist kein klar
erkennbarer Gesamtplan bewiesen, die Miete nur zum Schein zu zahlen. Die
Einlagen dienten hier vielmehr dazu, den Umsatzrückgang der Kanzlei abzufedern,
damit das Mietverhältnis weiter erfüllt werden konnte. Ein Scheingeschäft nach
§ 41 Abs. 2 Satz 1 AO lag daher nicht vor.

Auch die tragende Begründung des
Finanzgerichts zum Fremdvergleich hielt nicht stand. Für die Anerkennung eines
Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen müssen die Hauptpflichten klar und
eindeutig vereinbart und tatsächlich so durchgeführt werden. Aber nicht jede
Abweichung in Nebenpunkten kippt den ganzen Vertrag. Es kommt auf eine
Gesamtwürdigung an, und Defizite müssen so gewichtig sein, dass sie auf eine
private Veranlassung und fehlenden Rechtsbindungswillen schließen lassen. Genau
diese Gewichtung fehlte nach Ansicht des Senats. Die Hauptpflichten waren
erfüllt: Der Ehemann zahlte die Miete, und die Beträge gelangten in die
Verfügungsmacht der Ehefrau. Dass Nebenkosten abweichend vom Formularvertrag
offenbar nicht wie vorgesehen abgerechnet wurden, betrifft grundsätzlich keine
Hauptpflicht und ist deshalb nur ein Baustein der Gesamtwürdigung.

Besonders deutlich rügte der Senat,
dass das Finanzgericht Schriftform und fehlende schriftliche Anpassungen
überbetont hatte. Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom
27.5.2025 unter dem Aktenzeichen 2 BvR 172/24 darf Schriftform nicht als starres
Fremdüblichkeitskriterium nach dem Motto »ohne Papier kein Vertrag« hochgezogen
werden. Ebenso wenig durfte das Finanzgericht Umstände gegen die Eheleute
werten, die gar nicht in die Fremdvergleichsprüfung gehören, etwa die spätere
teilweise Privatnutzung von Räumen durch die Tochter oder die Frage, ob die
Kanzlei wirtschaftlich noch leistungsfähig war. Auch der Umstand, dass aus
Mitteln der Ehefrau oder aus gemeinsamen Mitteln Einlagen in den Betrieb
flossen, erschüttert ein fremdübliches Mietverhältnis nicht. Die
Einkommensverwendung des Vermieters kann den Betriebsausgabenabzug des Mieters
nicht allein deshalb beseitigen, weil Geld später als Einlage zurückfließt.

Das Ergebnis: Die Vorentscheidung
wurde aufgehoben, und das Verfahren ging zur erneuten Tatsachenwürdigung an das
Niedersächsische Finanzgericht zurück.

Für den zweiten Rechtsgang gab der
Bundesfinanzhof dem Finanzgericht konkrete Prüfaufträge. Wenn das
Mietverhältnis dem Fremdvergleich standhält, muss für 2014 und 2015 geprüft
werden, ob die Miete teilweise nicht abziehbar ist, soweit Räume privat überlassen
wurden. Dann greift § 12 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG), weil privat
veranlasste Aufwendungen nicht als Betriebsausgaben abziehbar sind, und es
kommt in Betracht, dass eine Nutzungsentnahme vorliegt. Außerdem lenkte der
Senat den Blick auf ein weiteres Risiko: die Gewinnerzielungsabsicht bei
langjährigen Verlusten. Das Finanzgericht muss daher auch würdigen, ob die
Kanzlei nach Art der Führung objektiv geeignet war, Gewinne zu erzielen, und ob
auf die Verlustsituation marktgerecht reagiert wurde. Im Streitfall fiel auf,
dass der Mietvertrag dem Ehemann ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist
einräumte, die Verluste maßgeblich durch die Raumkosten geprägt waren und die
Verluste zugleich zu Erstattungen führten. Damit steht am Ende nicht »alles
anerkannt«, sondern eine klare Leitlinie: Geldflüsse innerhalb der Ehe machen
einen Mietvertrag nicht automatisch zum Schein, und Gerichte müssen beim
Fremdvergleich sauber abwägen, statt formale Schriftformmängel zum KO-Kriterium
zu machen.

Wer vor oder während einer Ehe
Vermögen auf den Partner überträgt, denkt oft an »fairen Ausgleich« und nicht
an Steuern. Schenkungsteuerlich zählt aber nicht das Bauchgefühl, sondern ob
der Empfänger auf Kosten des anderen bereichert wird und ob dem eine echte,
rechtlich durchsetzbare Gegenleistung gegenübersteht. Genau daran scheitern
viele Ehevertragsklauseln, wenn sie pauschal künftige Scheidungsfolgen
»abkaufen« sollen.

Im aktuellen Streitfall vor dem
obersten Finanzgericht ging es um einen notariellen Ehevertrag, der noch vor
der Eheschließung geschlossen wurde. Die späteren Eheleute vereinbarten zwar
grundsätzlich den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, schlossen
ihn aber für alle Beendigungsfälle der Ehe außer dem Tod des Mannes wieder aus
und begrenzten für den Todesfall den Zugewinnausgleich der Höhe nach. Außerdem
schlossen sie den Versorgungsausgleich aus, verzichteten wechselseitig auf
nachehelichen Unterhalt und regelten auch die Hausratsaufteilung per Verzicht.
Als »Kompensation« verpflichtete sich der Mann, für diese Vereinbarungen
insgesamt 6 Mio. € zu leisten, und zwar konkret durch Übertragung eines
Hausgrundstücks binnen zwölf Monaten nach der Eheschließung. Den Wert
bezifferten beide mit mindestens 6 Mio. €. Für den Fall einer Schenkungsteuer
verpflichtete sich der Mann zusätzlich zur Übernahme der Steuer. Nach der
Hochzeit übertrug er das Grundstück wie vereinbart.

Das Finanzamt sah darin eine
freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 des Erbschaftsteuer- und
Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) und setzte mit Bescheid vom 13.1.2009
Schenkungsteuer fest. Die Klage vor dem Finanzgericht Hamburg blieb erfolglos,
Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom 23.9.2020 unter dem Aktenzeichen 3 K
136/19. Der Mann legte daher die Revision beim Bundesfinanzhof in München ein.

Der Kläger argumentierte, objektiv
liege schon keine Schenkung vor. Er habe wegen der zivilrechtlichen Kontrolle
von Eheverträgen eine Kompensation leisten müssen, sonst drohe
Sittenwidrigkeit. Zudem sei die Grundstücksübertragung die Gegenleistung für den
Verzicht auf nacheheliche Ansprüche gewesen, auch als Ausgleich eines
Altersvorsorgeunterhalts. Die Regelungen seien verhandelt und »erkämpft«
worden. Außerdem habe sein Vermögen später stark zugelegt, sodass die möglichen
Ansprüche im Scheidungsfall den Grundstückswert deutlich überstiegen hätten.
Außerdem verwies er auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 1.9.2021 unter dem
Aktenzeichen II R 40/19 und meinte, es handele sich um eine »Bedarfsabfindung«,
also um ein Gesamtpaket, das nicht in Einzelteile zerlegt werden dürfe.
Schließlich fehle es am subjektiven Tatbestand. Er habe nicht unentgeltlich
handeln wollen, sondern habe eine gleichwertige Gegenleistung erwartet.

Der Bundesfinanzhof wies die
Revision mit Urteil vom 9.4.2025 unter dem Aktenzeichen II R 48/21 jedoch
leider zurück. Die Richter stellten zunächst klar, dass eine freigebige
Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG objektiv eine Vermögensverschiebung verlangt,
also Vermögensminderung beim Zuwendenden und Vermögensmehrung beim Empfänger,
und dass die Zuwendung objektiv unentgeltlich ist. Das Grundstück habe die
Ehefrau erhalten, ohne dass ihr eine im schenkungsteuerlichen Sinn
anzurechnende Gegenleistung gegenüberstand. Der vor der Eheschließung erklärte
Verzicht auf Zugewinnausgleich, nachehelichen Unterhalt und Hausratsaufteilung
ist keine Gegenleistung, weil diese Ansprüche zu diesem Zeitpunkt noch gar
nicht entstehen!

Der Anspruch auf Zugewinnausgleich
entsteht erst bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft nach § 1363 Abs. 2 Satz 2
und § 1378 Abs. 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Nachehelicher
Unterhalt setzt ohnehin erst nach der Scheidung an und hängt von vielen
Faktoren wie Bedürftigkeit und Leistungsfähigkeit ab.

Damit folgt der Senat seiner Linie
aus dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17.10.2007 unter dem Aktenzeichen II R
53/05. Für die Schenkungsteuer hilft es auch nicht, dass die Parteien dem
Verzicht einen »Preis« gegeben haben. § 7 Abs. 3 ErbStG ordnet an, dass
Gegenleistungen, die nicht in Geld veranschlagt werden können, bei der Frage
der Bereicherung nicht berücksichtigt werden. Und genau das ist bei solchen
künftigen, nur möglicherweise entstehenden Scheidungsansprüchen der Fall, weil
weder Grund noch Höhe zu Ehebeginn hinreichend sicher feststehen.

Auch das Argument
»Bedarfsabfindung« ließ das Gericht nicht gelten. Bei der Bedarfsabfindung ist
die Zahlung typischerweise an die tatsächliche Beendigung der Ehe, etwa durch
Scheidung, gekoppelt. Dann entsteht der Zahlungsanspruch erst mit Eintritt der Bedingung
und kann auch erst bei Eintritt der Bedingung berücksichtigt werden. Im
aktuellen Fall sollte das Grundstück aber unabhängig von einer Scheidung
innerhalb eines Jahres nach der Heirat übertragen werden. Das war eine
Pauschalabfindung »im Voraus«, bei der die behauptete Gegenleistung gerade
nicht sicher bewertbar ist.

Beim subjektiven Tatbestand stellte
der Senat auf den »Willen zur Unentgeltlichkeit« ab. Dafür reicht es, wenn der
Zuwendende die Unentgeltlichkeit seiner Leistung erkennt, eine
Bereicherungsabsicht ist nicht nötig. Der Kläger berief sich darauf, er habe an
eine Gegenleistung geglaubt. Das werteten die Richter als
schenkungsteuerrechtlich unbeachtlichen Subsumtionsirrtum. Selbst einem
juristischen Laien ist klar, dass Zugewinnausgleich und nachehelicher Unterhalt
erst bei Scheidung entstehen können. Wer trotzdem meint, der bloße Verzicht
darauf »bezahle« eine sofortige Vermögensübertragung, irrt im rechtlichen
Einordnen, nicht über Tatsachen. Das schließt den subjektiven Tatbestand nicht
aus. Auch Motive wie die Absicherung gegen eine mögliche familienrechtliche
Unwirksamkeitskontrolle ändern daran nichts.

Schließlich sah das Gericht keinen
Widerspruch zur zivilrechtlichen Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof prüft
Eheverträge auf unangemessene einseitige Lastenverteilung. Daraus folgt aber
keine Pflicht, schon bei Eheschließung ohne echte Gegenleistung Vermögen zu
übertragen. Auch § 5 Abs. 2 ErbStG, der einen tatsächlich entstandenen
Zugewinnausgleich unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung
ausnimmt, hilft nicht, weil es hier gerade nicht um einen entstandenen Anspruch
ging, sondern um einen »Vorausverzicht«.

Verfassungsrechtliche Bedenken wies
der Senat ebenfalls zurück.

Viele Kommanditisten nutzen den
Investitionsabzugsbetrag, um Anschaffungen vorzufinanzieren und Steuern zu
sparen. Später stellt sich oft die Frage, wie sich diese Gestaltung auf das
Kapitalkonto und damit auf die Verlustverrechnungsgrenzen des § 15a Einkommensteuergesetz
(EStG) auswirkt.

In einem aktuellen Urteil vom
16.1.2025 unter dem Aktenzeichen IV R 28/23 klärt der Bundesfinanzhof gleich
zwei Punkte. Zum einen, wann ein Gesellschafterkonto überhaupt als Kapitalkonto
im Sinne des § 15a EStG gilt. Zum anderen, ob die Hinzurechnung nach § 7g Abs.
2 Satz 1 EStG den verrechenbaren Verlust nach § 15a EStG beeinflusst.

Im Streitfall ging es um eine GmbH
& Co. KG, deren Unternehmensgegenstand der Handel mit Nutzfahrzeugen und
Kraftfahrzeugen sowie die Vermietung dieser Fahrzeuge ist. Persönlich haftende
Gesellschafterin ist eine GmbH ohne Kapitalbeteiligung, alleiniger Kommanditist
ist eine Privatperson mit einer Kommanditeinlage von 1.000 Euro. Der
Gesellschaftsvertrag sah für jeden Gesellschafter ein Kapitalkonto und ein
Darlehnskonto vor. Zusätzlich führte die Gesellschaft ein gemeinsames
Rücklagenkonto und ein gemeinsames Verlustvortragskonto. Gewinne und Verluste
verteilte sie über diese Konten. Guthaben auf dem Darlehnskonto durfte jeder
Gesellschafter jederzeit entnehmen.

Kurz vor den Streitjahren
beschlossen die Gesellschafter die Einrichtung eines weiteren Kontos mit der
Bezeichnung »Kapitalkonto III«. Auf diesem Konto sollten Einlagen sowie
positive Jahresergebnisse nach Ausgleich des Verlustvortragskontos gebucht werden.
Negative Jahresergebnisse blieben nach dem Beschluss weiterhin allein dem
Verlustvortragskonto vorbehalten. Das neue Konto ordneten die Gesellschafter
ausdrücklich dem Eigenkapital zu. Im Jahr 2018 leistete der Kommanditist eine
Sacheinlage von 26.289,97 Euro, die auf dem neuen Kapitalkonto III verbucht
wurde. Gleichzeitig nutzte die Gesellschaft bereits gebildete
Investitionsabzugsbeträge nach § 7g Abs. 1 EStG und nahm bei Anschaffung eines
Pkw und weiterer Wirtschaftsgüter Hinzurechnungen nach § 7g Abs. 2 Satz 1 EStG
vor.

Das Finanzamt stellte für 2018 und
2019 erhebliche verrechenbare Verluste des Kommanditisten nach § 15a Abs. 4
EStG fest. Es behandelte das Kapitalkonto III nicht als Kapitalkonto im Sinne
des § 15a EStG. Die Einlage von 26.289,97 Euro floss daher nicht in die
Kapitalberechnung ein. Außerdem legte das Finanzamt für die Ermittlung des nach
§ 15a EStG maßgeblichen Verlustes jeweils den durch die Hinzurechnung nach § 7g
Abs. 2 Satz 1 EStG bereits gewinnerhöhten Jahresfehlbetrag zugrunde und ließ
die Hinzurechnungsbeträge selbst bei der Kapitalentwicklung außen vor. Dadurch
blieb das steuerliche Kapitalkonto deutlich negativ, und die Verluste
unterlagen weitgehend der Verrechnungsbeschränkung.

Die Gesellschaft wollte erreichen,
dass sowohl die Einlage auf dem Kapitalkonto III als auch die
Hinzurechnungsbeträge nach § 7g Abs. 2 Satz 1 EStG das Kapitalkonto des
Kommanditisten erhöhen. Aus ihrer Sicht handelte es sich beim Kapitalkonto III
um echtes Eigenkapital. Die Einlage sollte daher das negative Kapitalkonto
auffüllen. Außerdem vertrat sie die Auffassung, die gewinnerhöhende
Hinzurechnung nach § 7g Abs. 2 Satz 1 EStG müsse in die Berechnung des
verrechenbaren Verlustes einfließen und das negative Kapitalkonto mindern. So
wäre der verrechenbare Verlust geringer und der Verlustausgleich nach § 15a
EStG für den Kommanditisten günstiger.

Das Niedersächsische Finanzgericht
wies die Klage mit Urteil vom 19.9.2023 unter dem Aktenzeichen 13 K 46/20 ab.
Es sah in dem Kapitalkonto III kein Kapitalkonto im Sinne des § 15a EStG.
Außerdem ging das Gericht davon aus, dass außerbilanzielle Korrekturen wie die
Hinzurechnung nach § 7g Abs. 2 Satz 1 EStG das steuerliche Kapitalkonto nicht
berühren. Die Gesellschaft legte Revision ein.

Die obersten Finanzrichter
bestätigten die Entscheidung des Finanzgerichts und wiesen die Revision zurück.
Zunächst stellt das Gericht klar, dass ein Kapitalkonto im Sinne des § 15a EStG
in der Regel nur dann vorliegt, wenn auf dem Konto auch Verluste gebucht werden
und so vorhandene Gewinne aufzehren. Der Bundesfinanzhof knüpft damit an seine
bisherige Rechtsprechung an, etwa an das Urteil vom 4.5.2000 unter dem
Aktenzeichen IV R 16/99 und das Urteil vom 15.5.2008 unter dem Aktenzeichen IV
R 46/05. Entscheidend ist, dass das betreffende Konto wie Eigenkapital an der
gesamthänderischen Bindung der Gesellschaft teilnimmt und im Ergebnis auch die
Abfindung eines ausscheidenden Gesellschafters mitbestimmt.

Überträgt man diese Grundsätze auf
den vorliegenden Fall, ist nach dem Bundesfinanzhof klar, dass das Kapitalkonto
III kein Kapitalkonto im Sinne des § 15a EStG ist. Auf diesem Konto werden nur
Einlagen und positive Jahresergebnisse verbucht, Verluste dagegen
ausschließlich auf dem Rücklagenkonto und dem Verlustvortragskonto. Eine
Beteiligung dieses Kontos an Verlusten findet nicht statt. Außerdem fehlt eine
ausdrückliche Einbeziehung des Kapitalkonto III in die Abfindungsregelung des
Gesellschaftsvertrags. Hinzu kommt, dass die Guthaben letztlich ohne strenge
Entnahmebeschränkung über das Darlehnskonto wieder entnommen werden können. All
dies spricht nach Ansicht des Gerichts gegen Eigenkapitalcharakter und damit
gegen die Einbeziehung in das Kapitalkonto nach § 15a EStG.

Im zweiten Schwerpunkt des Urteils
befasst sich das oberste Finanzgericht mit der Hinzurechnung nach § 7g Abs. 2
Satz 1 EStG und dem Investitionsabzugsbetrag nach § 7g Abs. 1 EStG. Beide
Korrekturen sind außerbilanziell zu erfassen und bilden keine eigenständigen
Bilanzposten. Der Bundesfinanzhof knüpft auch insoweit an seine bisherige
Rechtsprechung an. Die Hinzurechnung nach § 7g Abs. 2 Satz 1 EStG erhöht daher
zwar den steuerlichen Gewinn, verändert aber das steuerliche Kapitalkonto des
Kommanditisten nicht. Dasselbe gilt spiegelbildlich für den Abzug des
Investitionsabzugsbetrags nach § 7g Abs. 1 EStG.

Praktisch bedeutet das: Weder der
Investitionsabzugsbetrag noch die spätere Hinzurechnung können ein negatives
Kapitalkonto erzeugen oder ausgleichen. Der Kommanditist erhält den
Steuervorteil aus dem Investitionsabzugsbetrag unabhängig von der Höhe seines
Kapitalkontos. Umgekehrt kann er ein bereits bestehendes negatives Kapitalkonto
nicht über die Hinzurechnung »auffüllen«. Der Bundesfinanzhof betont, dass §
15a EStG an die wirtschaftliche Haftungsbelastung des Kommanditisten anknüpft.
Diese Belastung ändert sich durch außerbilanzielle Korrekturen nach § 7g EStG
nicht.

Die erweiterte Kürzung bei der
Gewerbesteuer ist für viele Grundstücksunternehmen der Schlüssel, um
Mieteinnahmen aus Immobilien von der Gewerbesteuer freizuhalten. Der
Gesetzgeber begünstigt nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) aber
nur Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen.
In der Praxis stellt sich deshalb oft die Frage, welche zusätzlichen Leistungen
noch »typische« Grundstücksverwaltung sind und ab wann eine schädliche
gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Besonders heikel ist der Umgang mit technischen
Anlagen in Einkaufszentren. Das Schleswig-Holsteinische Finanzgericht hatte am
28.3.2024 unter dem Aktenzeichen 1 K 134/22 über die Frage zu entscheiden, ob
ein mitvermieteter Lastenaufzug in einem Einkaufszentrum die erweiterte Kürzung
gefährdet.

Im Streitfall war die Klägerin
Eigentümerin eines größeren Einkaufszentrums mit Flächen im Erdgeschoss und im
Obergeschoss. Vermietet waren die Flächen unter anderem an einen
Lebensmittelmarkt, Textilgeschäfte, Gastronomie und ein Fitnessstudio. Das Gebäude
verfügte über zwei Personenaufzüge sowie über einen weiteren Aufzug im hinteren
Bereich der Anlieferzone. Dieser Aufzug verband Erd- und Obergeschoss, war als
Lastenaufzug ausgelegt und stand sämtlichen Mietern zur Nutzung offen. Die
Kosten für Betrieb und Wartung legte die Vermieterin über die Nebenkosten auf
alle Mieter um. Die Klägerin beantragte bereits seit 2015 regelmäßig die
erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Für das Jahr 2019 kam es dann
zum Streit.

Im Rahmen einer Betriebsprüfung
vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass es sich bei dem Lastenaufzug um eine
Betriebsvorrichtung handelt. Nach seiner Sicht dient der Aufzug unmittelbar dem
Geschäftsbetrieb der Mieter, weil er den Transport von Waren aus dem
Anlieferbereich in die Verkaufsflächen ermöglicht und zudem den Transport
schwerer Fitnessgeräte erleichtert. Eine Betriebsvorrichtung gehört nach der
bewertungsrechtlichen Systematik nicht mehr zum begünstigten Grundvermögen. Die
Behörde nahm deshalb an, dass die Klägerin nicht mehr ausschließlich eigenen
Grundbesitz verwaltet. Sie setzte für 2019 nur noch die einfache Kürzung nach §
9 Nr. 1 Satz 1 GewStG an und versagte die erweiterte Kürzung vollständig.

Die Klägerin widersprach dieser
Sicht deutlich. Sie argumentierte, der Lastenaufzug sei Teil des Gebäudes und
des Grundvermögens und keine Betriebsvorrichtung im Sinn von § 68
Bewertungsgesetz (BewG). Der Aufzug diene nicht einem bestimmten Gewerbebetrieb,
sondern dem Einkaufszentrum als Ganzem. Er stehe allen Mietern offen und liege
in einem allgemein zugänglichen Bereich. Viele Mieter im Erdgeschoss oder reine
Dienstleister nutzten den Aufzug kaum für den Warenumschlag, sondern
überwiegend zur Personenbeförderung. Nach Ansicht der Vermieterin lag deshalb
ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude vor.
Außerdem machten die Anschaffungskosten des Aufzugs nur rund 0,34 Prozent der
Gesamtkosten des Objekts aus. Selbst wenn man den Aufzug als
Betriebsvorrichtung einordnet, liege nur ein unbedeutendes Nebengeschäft vor,
das die erweiterte Kürzung nicht gefährdet. Ohne eine solche Anlage lasse sich
ein modernes Einkaufszentrum wirtschaftlich nicht sinnvoll betreiben.

Das Finanzgericht stellte zunächst
den rechtlichen Rahmen dar. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
setzt voraus, dass das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz oder
daneben nur eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Dieses Ausschließlichkeitsgebot
legt die Rechtsprechung traditionell streng aus. Der Begriff des Grundbesitzes
richtet sich dabei nach dem Bewertungsgesetz. § 68 BewG ordnet an, dass
Maschinen und sonstige Vorrichtungen, durch die ein Gewerbebetrieb unmittelbar
ausgeübt wird, als Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundvermögen gehören.
Entscheidend ist die Funktion der Anlage: Dient sie der allgemeinen Benutzung
des Gebäudes oder unmittelbar der konkreten gewerblichen Tätigkeit im Objekt.

Gleichzeitig erinnerte das Gericht
daran, dass die obersten Finanzrichter seit längerem bestimmte Nebentätigkeiten
als unschädlich anerkennen, wenn sie zwingend zu einer wirtschaftlich
sinnvollen Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes gehören. Dazu zählen etwa
Heizungsanlagen, technische Einrichtungen für die Versorgung oder typische
Serviceleistungen, ohne die eine zeitgemäße Vermietung kaum möglich ist. Der
Bundesfinanzhof hat dies unter anderem in den Urteilen vom 17.1.2006 unter dem
Aktenzeichen VIII R 60/02 und vom 11.4.2019 unter dem Aktenzeichen III R 36/15
klargestellt. Zulässig ist eine Nebentätigkeit aber nur, wenn sie für eine
marktgerechte Nutzung des Grundstücks unentbehrlich ist und wirtschaftlich
deutlich hinter der eigentlichen Vermietung zurücktritt.

Vor diesem Hintergrund prüfte das
Schleswig-Holsteinische Finanzgericht, wie der Lastenaufzug im Einkaufszentrum
rechtlich einzuordnen ist. Der Senat verwies zwar auf ältere Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs zu Lastenaufzügen in Warenhäusern, etwa auf das Urteil vom
5.3.1971 unter dem Aktenzeichen III R 90/69. In solchen Fällen sah das oberste
Finanzgericht den engen Funktionszusammenhang mit dem Warenumschlag als typisch
für eine Betriebsvorrichtung an. Das Finanzgericht hielt es jedoch im konkreten
Streitfall nicht für entscheidend, den Aufzug abschließend als
Betriebsvorrichtung oder als Teil des Grundvermögens einzuordnen. Selbst bei
Annahme einer Betriebsvorrichtung ist die erweiterte Kürzung möglich, wenn die
Mitvermietung nur ein unschädliches Nebengeschäft darstellt.

Nach der Würdigung des Gerichts
gehört der Lastenaufzug qualitativ zur notwendigen Grundausstattung eines
Einkaufszentrums mit mehreren Ebenen. Der Aufzug ist fest in das Gebäude
eingebaut. Eine Entfernung ist nur mit erheblichem baulichem Aufwand möglich.
Für den Betrieb des Einkaufszentrums ist er unverzichtbar. Er ermöglicht die
Anlieferung von Waren, den Transport von Verpackungsmaterial und Abfällen, die
Bewegung sperriger Einrichtungsgegenstände sowie einen reibungslosen
Mieterwechsel. Ein Branchenmix aus Handel, Gastronomie und Dienstleistung ist
in einem modernen Center üblich und bestimmt das wirtschaftliche Konzept. Ohne
Lastenaufzug wären viele Mieter nicht oder nur zu deutlich schlechteren
Bedingungen bereit, Flächen im Obergeschoss anzumieten. Rein theoretische
Alternativen wie eine Beschränkung auf reine Dienstleister oder der Einsatz
externer Hebegeräte erfüllen nach Ansicht des Gerichts nicht die Anforderungen
an eine sinnvolle, marktorientierte Verwaltung des Objekts. Der Lastenaufzug
gehört damit zur grundlegenden Infrastruktur des Gebäudes, ähnlich wie Heizung,
Lüftungsanlagen oder Müllsysteme.

Dass einzelne Mieter den Aufzug
kaum für Lasten und eher für Personen nutzen, ist nach Meinung des Gerichts
unerheblich. Entscheidend ist die Bedeutung der Anlage für das Einkaufszentrum
als wirtschaftliche Einheit. Wenn eine technische Einrichtung für das
Gesamtobjekt erforderlich ist, bleibt die Umlage der Kosten auf alle Mieter
Teil der Grundstücksverwaltung. Das Finanzgericht verwies zudem auf eine
vergleichbare Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf vom 23.11.2023 unter
dem Aktenzeichen 14 K 1037/22 G, F. Auch dort stand die Mitvermietung von
Lastenaufzügen in einem Einkaufszentrum im Mittelpunkt. Das Düsseldorfer
Gericht sah ebenfalls eine unschädliche Nebenleistung. In diesem Verfahren ist
die Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IV R 31/23 anhängig.

Zusätzlich prüfte der Senat die
quantitative Bedeutung der Aufzugsanlage. Die Anschaffungskosten von nur 0,34
Prozent der gesamten Herstellungskosten des Einkaufszentrums zeigen nach seiner
Auffassung, dass das wirtschaftliche Gewicht der Aufzugsnutzung deutlich hinter
der eigentlichen Vermietung zurücktritt. Der Lastenaufzug erzeugt keine
eigenständige Ertragsquelle, sondern ist Hilfsmittel für die Vermietung. Das
Gericht verwies auf Entscheidungen des obersten Finanzgerichts, in denen
deutlich höhere Kostenanteile im Raum standen, etwa im Beschluss vom 17.11.2005
unter dem Aktenzeichen I B 150/04 und im Urteil vom 22.8.1990 unter dem
Aktenzeichen I R 66/88. Vor diesem Hintergrund stufte der Senat das
Aufzugsgeschäft klar als unbedeutendes Nebengeschäft ein.

Im Ergebnis setzte das
Schleswig-Holsteinische Finanzgericht den Gewerbesteuermessbetrag 2019 herab
und gewährte der Klägerin die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
Die Klägerin verwaltet nach der Auffassung des Gerichts trotz des mitvermieteten
Lastenaufzugs weiterhin ausschließlich eigenen Grundbesitz im Sinne der
Kürzungsvorschrift. Zugleich ließ der Senat die Revision nach § 115
Finanzgerichtsordnung (FGO) zu, weil die Behandlung von Lastenaufzügen in
Einkaufszentren grundsätzliche Bedeutung hat. Das Revisionsverfahren ist beim
Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IV R 9/24 anhängig.

Wer als Immobiliengesellschaft fast
nur vermietet, kann den Gewerbeertrag oft vollständig von der Gewerbesteuer
entlasten. Das gelingt über die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des
Gewerbesteuergesetzes (GewStG). Die Vorschrift ist aber streng. Schon einzelne
Aktivitäten, die nach »Grundstückshandel« aussehen, sind schädlich. Besonders
kritisch ist eine schnelle Veräußerung mehrerer Objekte. Dann rückt nicht mehr
die laufende Miete als »Fruchtziehung« in den Vordergrund, sondern die
Umschichtung von Vermögenswerten durch Verkäufe.

Im Streitfall ging es um eine GmbH
aus einem Immobilienkonzern. Sie wurde 2016 gegründet und erwarb am 26.7.2016
fünf vermietete Mehrfamilienhaus-Grundstücke. Finanziert wurde unter anderem
über ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit. Am 29.8.2018 veräußerte die
Gesellschaft alle fünf Grundstücke in einem einzigen notariellen Vertrag an
eine Erwerberin. Der Besitzübergang erfolgte im November 2018 für vier Objekte
und am 31.12.2018 um 23:59 Uhr für ein Objekt. Das Darlehen wurde vollständig
getilgt. Es fiel außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Für 2018
beantragte die GmbH die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, weil
sie nach ihrer Sicht nur eigenen Grundbesitz verwaltet und genutzt habe.

Das Finanzamt lehnte ab. Es sah
einen gewerblichen Grundstückshandel. Dadurch sei die Tätigkeit nicht mehr
»ausschließlich« Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im Sinne des § 9
Nr. 1 Satz 2 GewStG. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg bestätigte diese
Sicht mit Urteil vom 18.1.2022 unter dem Aktenzeichen 8 K 8008/21. Die GmbH
hielt dagegen, der Verkauf sei nur ein einmaliger »en bloc«-Akt an nur eine
Erwerberin gewesen. Es fehle deshalb an der Nachhaltigkeit. Nachhaltigkeit ist
ein Tatbestandsmerkmal des Gewerbebetriebs nach § 15 Abs. 2 des
Einkommensteuergesetzes (EStG). Außerdem spreche die langfristige Finanzierung
gegen eine anfängliche Verkaufsabsicht.

Der Bundesfinanzhof wies die
Revision mit Urteil vom 3.6.2025 unter dem Aktenzeichen III R 12/22 zurück. Die
obersten Finanzrichter stellten zunächst die Voraussetzungen der erweiterten
Kürzung klar. Kapitalgesellschaften sind nach § 2 GewStG kraft Rechtsform
gewerbesteuerpflichtig. Ausgangspunkt ist der Gewinn nach EStG und
Körperschaftsteuergesetz (KStG), korrigiert um Hinzurechnungen und Kürzungen
nach §§ 8 und 9 GewStG. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
ersetzt auf Antrag die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG, aber nur,
wenn das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt
oder in engen Grenzen daneben unschädliche Nebentätigkeiten ausübt.
Entscheidend ist, ob die Tätigkeit den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung wahrt.
Das ist nur dann der Fall, wenn nicht die Verwertung der Substanz durch
Verkäufe, sondern die Nutzung, etwa durch Vermietung, prägend ist. Maßstab ist
das Gesamtbild der Betätigung.

Für die Abgrenzung nutzte der
Bundesfinanzhof die typisierende Drei-Objekt-Grenze. Danach spricht ein
gewerblicher Grundstückshandel regelmäßig dafür, wenn innerhalb von meist fünf
Jahren mindestens vier Objekte angeschafft und wieder veräußert werden. Bei der
GmbH waren es fünf Objekte in weniger als drei Jahren. Das indizierte eine von
Anfang an zumindest bedingte Veräußerungsabsicht. Diese Indizwirkung ließ sich
nach Auffassung der Gerichte nicht durch die zehnjährige Darlehenslaufzeit oder
die Vorfälligkeitsentschädigung entkräften. Auch die Tatsache, dass nur ein
Vertrag geschlossen wurde und nur eine Erwerberin beteiligt war, änderte
nichts. Gerade diese en-bloc-Veräußerung nimmt den Verkäufen nicht den
Charakter einer Umschichtung. Das Gericht betonte außerdem einen Punkt, der für
Kapitalgesellschaften besonders wichtig ist: Für § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kommt
es nicht darauf an, ob zusätzlich das Nachhaltigkeitsmerkmal des § 15 Abs. 2
EStG erfüllt ist. Der Wortlaut des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG knüpft an die »bloße
Vermögensverwaltung« an, nicht an die vollständige einkommensteuerliche
Gewerbebetriebsdefinition. Deshalb ist die erweiterte Kürzung bereits dann
verloren, wenn die Grundstücksverkäufe die Gesamttätigkeit prägen.

Beim Kauf oder Verkauf eines
Grundstücks stellt sich bei Solar- und Photovoltaikanlagen oft die praktische
Frage, ob deren Wert Teil des »Grundstücks« ist und damit in die
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehört.

Entscheidend ist, ob die Anlage als
Gebäudebestandteil mitübertragen wird oder ob sie als sogenannte
Betriebsvorrichtung gilt. Denn Betriebsvorrichtungen zählen
grunderwerbsteuerlich nicht zum Grundstück. Dann bleibt das auf sie entfallende
Entgelt bei der Steuer außen vor.

Vor diesem Hintergrund hat das
Ministerium der Finanzen des Landes Sachsen-Anhalt mit Schreiben vom 16.7.2025
zur »Umfang der Gegenleistung bei Grundstücksveräußerungen mit Solar- bzw.
Photovoltaikanlagen« seine Verwaltungssicht erläutert. Ausgangspunkt ist, dass
nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) Rechtsvorgänge besteuert werden, die
sich auf inländische Grundstücke beziehen. Zum Grundstück gehören dabei auch
die wesentlichen Bestandteile nach den §§ 93 bis 96 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB), also typischerweise auch fest mit dem Gebäude verbundene
Gebäudeteile wie Heizungsanlagen, fest eingebaute Sanitärinstallationen,
Versorgungsleitungen oder die Dacheindeckung. Gleichzeitig stellt das Schreiben
klar, dass Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundstück rechnen. Der auf solche
Betriebsvorrichtungen entfallende Kaufpreisanteil gehört damit nicht zur
grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Für thermische Solaranlagen und
Solarkraftwerke, die der Wärmegewinnung dienen, knüpft die Finanzverwaltung an
die Einordnung als Teil der Heizungsanlage an. Da Heizungsanlagen regelmäßig
Gebäudebestandteil sind, zählt auch eine thermische Solaranlage, die die
Wärmeversorgung ergänzt, zum Gebäude. Folglich ist der darauf entfallende
Kaufpreisanteil in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der
Grunderwerbsteuer.

Bei Photovoltaikanlagen
differenziert das Ministerium nach dem Nutzungszweck. Dienen
Photovoltaikanlagen ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen
Grundstücks, also dem Eigenbedarf, gehören sie als Bestandteile oder Zubehör
zum Grundvermögen. Dann ist das hierfür gezahlte Entgelt in die
grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Dienen Photovoltaikanlagen dagegen
ausschließlich der Stromerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze,
unterhält der Eigentümer nach Auffassung der Verwaltung einen Gewerbebetrieb.
Solche Anlagen sind dann Betriebsvorrichtungen, sofern es sich um
Photovoltaik-Module handelt, die auf eine Trägerkonstruktion montiert sind.
Konsequenz ist, dass der hierauf entfallende Entgeltanteil nicht zur
grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehört. Zum gleichen Ergebnis gelangt
man, wenn die Photovoltaikanlagen nicht ausschließlich der Energieversorgung
des betroffenen Grundstücks dienen, sondern auch der Einspeisung in öffentliche
Netze.

Eine wichtige Besonderheit nennt
das Schreiben für gebäudeintegrierte Lösungen: Werden Photovoltaikanlagen,
unabhängig davon ob sie der Eigenversorgung oder dem Gewerbebetrieb dienen, als
Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil
anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben eingebaut oder befestigt, sind
sie als Gebäudebestandteil in das Grundvermögen einzubeziehen. Damit gehört das
darauf entfallende Entgelt zur Bemessungsgrundlage und unterliegt der
Grunderwerbsteuer.

Diese Grundsätze sollen nach dem
Schreiben auch gelten, wenn Solar- oder Photovoltaikanlagen im Rahmen eines
einheitlichen Erwerbsgegenstands mitübertragen werden und es um den auf die
Anlage entfallenden Teil der Herstellungskosten geht.