Gewerbemietvertrag

1. Einführung

Die Existenzgründung ist vielfach mit einer Anmietung von Geschäftsräumlichkeiten verbunden. Grundsätzlich muss der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden, es versteht sich jedoch von selbst, dass die Parteien immer die Einzelheiten des Vertragsverhältnisses durch einen detaillierten schriftlichen Mietvertrag regeln sollten. Vor dem Abschluss eines Mietvertrages sollte sich der Existenzgründer ein grundlegendes Wissen über das Mietvertragsrecht aneignen.

Allgemein werden im Mietvertragsrecht zwei Bereiche unterschieden:

• das Wohnraummietvertragsrecht über die Anmietung von Wohnraum zur privaten Nutzung

• das Gewerbemietvertragsrecht über die Anmietung von Räumlichkeiten zur beruflichen Nutzung

Daneben ist der Mietvertrag von einem Pachtvertrag zu unterscheiden: Bei einem Pachtvertrag wird neben dem Gebrauch des Vertragsobjekts auch die sogenannte Fruchtziehung mit verpachtet. Klassische Pachtverträge sind z.B. die Verpachtung eines landwirtschaftlichen Anwesens oder die Pacht einer Gaststätte.

2. Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlagen des Gewerbemietrechts sind:

• §§ 535 ff. BGB mit Ausnahme der für Wohnraum geltenden Vorschriften

• das in den §§ 305 – 310 BGB geregelte Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

• die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (bezogen auf Gebäude)

• die höchstrichterliche Rechtsprechung.

Mietverträge, die nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurden und bei denen eine Partei der anderen einen vorformulierten Vertrag unterbreitet, unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Es ist jedoch zu beachten ist, dass die Rechtsprechung bei der Prüfung der Klausel eines Gewerbemietvertrages einen anderen Maßstab als bei der Prüfung von Klauseln eines Wohnraummietvertrages anlegt. Grund ist, dass nach der Rechtsprechung der Gewerbetreibende im Verhältnis zum Verbraucher weniger schutzbedürftig ist. Zudem ist § 310 Abs. 1 BGB zu beachten, nach dem bestimmte Vorschriften des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Verträgen mit einem Unternehmer usw. nicht zur Anwendung kommen.
Es ist daher dringend zu raten, den Mietvertrag vor der endgültigen Unterschrift nochmals zu prüfen bzw. durch eine rechtskundige Person untersuchen zu lassen.

3. Schriftform

Der Abschluss eines Mietvertrages erfordert grundsätzlich nicht die Schriftform. Jedoch bestimmt § 550 BGB für Wohnraum-Mietverträge, die ohne die Schriftform für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, Konsequenzen: Diese gelten als für unbestimmte Zeit geschlossen. Zeitmietverträge wären somit ohne Einhaltung der Schriftform keine solchen.

In Rechtsprechung und Literatur ist zudem anerkannt, dass die Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH 09.07.2008 – XII ZR 117/06).

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind.

4. Inhalt

Im Gewerbemietvertrag sollten u.a. folgende Bereiche geregelt sein:

• Erläuterung der vereinbarten Nutzungsart

• Innenausbau: ggf. anteilsmäßige Beteiligung des Vermieters an den Kosten sowie Verbleib der Einrichtungen nach der Beendigung der Mietzeit

• Schutz der Konkurrenten : Zusage des Vermieters in den anderen, räumlich nahe gelegenen Mietobjekten keine Mietverträge mit gleichartigen Unternehmen abzuschließen

• Erlaubnis der Untervermietung

• Beschaffenheitsvereinbarungen in Bezug auf das Mietobjekt

• Mitbenutzte Anlagen, Zulässigkeit der Anbringung von Werbung bzw. der Nutzung der Außenfassade

• Mietzeit (Zeitmietvertrag oder unbestimmte Vertragslaufzeit, Option einer Verlängerung usw.)

• Voraussetzungen einer Kündigung (Gründe, Kündigungsfristen usw.)

• Höhe der Kaution, Möglichkeit der Stellung der Kaution durch Bankbürgschaft sowie Verrechnung der Kaution

• vom Mieter abzuschließende Versicherungen

• Aufnahme neuer Mietvertragspartner bzw. Ausscheiden bestehender Vertragspartner

• Miethöhe: Pauschalmiete, Kopplung an den Umsatz usw.

• Betriebs- und Instandhaltungskosten

• Vormietrecht für andere frei werdende Flächen

Insbesondere im Gewerbemietrecht werden oftmals Zeitmietverträge abgeschlossen, d.h. der Vertrag gilt für einen bestimmten Zeitraum.
Diese bieten für beide Vertragsparteien Vorteile: Der Vermieter hat für den vereinbarten Zeitraum die Sicherheit eines konstanten Mieters, der Mieter kann sich darauf verlassen, dass ihm die Räumlichkeiten für den vereinbarten Zeitraum zur Verfügung stehen. Dies ist insbesondere wichtig, da der Standort eine nicht zu unterschätzende Größe bei dem Erfolg der Existenzgründung ist.

Problematisch wird es, wenn sich der Standort als eine Fehlentscheidung herausstellt, während der Vertragslaufzeit besser geeignete Räumlichkeiten frei werden oder der Betrieb aufgegeben wird bzw. insolvent wird. In diesen Fällen ist trotzdem die Miete bis zum vereinbarten Ende des Zeitmietvertrages weiterzuzahlen und kann von dem Vermieter eingeklagt werden. Dies ist vor dem Abschluss eines Zeitmietvertrages sorgfältig zu bedenken!

Eine weitere Gefahr, die vor dem Abschluss des Mietvertrages zu beachten ist, ist eine bei den Personenverhältnissen eintretende Änderung: Wird die neue Existenz von mehreren Parteien gegründet, so werden diese in den meisten Fällen alle Vertragspartner des Mietvertrages. Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass dann mehrere Personen für die Miete haften.
In vielen Fällen kommt es aber im Laufe des Geschäftslebens zu einem Wechsel der Gesellschafter: Es können neue Gesellschafter aufgenommen werden oder auch bestehende Gesellschafter aus den verschiedensten Gründen (Unstimmigkeiten, Ortswechsel des Ehepartners, andere berufliche Orientierung, Aufgabe der Berufstätigkeit usw.) ausscheiden. Der Vermieter ist jedoch grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen bzw. einen neuen Mieter aufzunehmen. Änderungen der Mietvertragsparteien sollten daher von vornherein in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Etwas anderes gilt, wenn der Mietvertrag nicht von den einzelnen Gesellschaftern, sondern von der Gesellschaft selbst abgeschlossen wird. Nach der Rechtsprechung ist nunmehr auch die Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts rechtsfähig mit der Folge, dass sie selbst Vertragspartnerin werden kann.

Die oftmals verwendete Formulierung „Rückgabe im renovierten Zustand“ ist ein sehr unbestimmter Rechtsbegriff. Die Frage, was als renovierter Zustand gilt, sollte genauer erläutert werden, so z.B. Renovierung durch eine Fachfirma oder welche Renovierungsarbeiten.

Eine Klausel, nach der der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, zusätzlich zu den im Mietvertrag genannten neue Betriebskosten zu verlangen, ist im Gewerberaummietvertrag grundsätzlich zulässig. Der Mieter sollte zu seinem Schutz jedoch verlangen, dass die Betriebskosten auf wirtschaftlich notwendige Betriebskosten beschränkt werden, zudem sollte definiert werden, was als wirtschaftliche Notwendigkeit angesehen wird.

Eine weitere Quelle von Unstimmigkeiten im Laufe eines Vertragsverhältnisses sind mündliche Vereinbarungen. Zwar beinhalten die meisten Verträge eine Schriftformklausel, aber in der Praxis ist es den Beteiligten oftmals zu umständlich, jede neue Vereinbarung schriftlich zu fixieren bzw. man vertraut auf das gute Verhältnis.
Zudem ist die in vielen Verträgen verwendete Schriftformklausel nach der „Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen“ juristisch nicht ausreichend, um wirklich nur schriftliche Änderungen des Vertrages gelten zu lassen. Erforderlich ist folgende Formulierung: „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform“ oder „Auf das Erfordernis der Schriftform kann nur durch eine schriftliche Erklärung verzichtet werden“.

Wird die Übernahme einer Zahlungspflicht vereinbart, so sollte auf jeden Fall die Fälligkeit der Zahlung in den Vertrag aufgenommen werden, d.h. der Termin, an dem die Zahlung zu leisten ist.

Beispiel: