Grunderwerbsteuer – Allgemeines

1. Grunderwerbsteuerpflichtige Sachverhalte

Der Grunderwerbsteuer unterliegen insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Umwandlungen unterliegen mit Ausnahme des Formwechsels nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG der GrESt, soweit das Eigentum an Grundstücken aus dem Vermögen des übertragenden Rechtsträgers auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht. Außerdem werden auch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, wie z.B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren oder das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren. Den Grundstücken stehen Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden gleich.

2. Verkehrsteuer

Die Grunderwerbsteuer knüpft an den Erwerb eines Grundstücks oder der Verwertungsmöglichkeit eines Grundstücks an. Systematisch stellt sie daher eine Verkehrsteuer dar.

3. Wirtschaftliche Bedeutung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer hat insbesondere für grundbesitzende Unternehmen, vor allem bei Erweiterungen und Umstrukturierungen erhebliche Bedeutung. Sie kann bei einer geplanten Reorganisation eine erhebliche finanzielle Belastung auslösen, die die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme in Frage stellen oder zumindest Anpassungen erfordern kann.

Die Steuersätze werden immer wieder erhöht (s. dazu die unten stehende Übersicht). Der bundesweite Spitzensatz liegt mittlerweile bei 6,5 % in Schleswig-Holstein.

Der Anwendungsbereich des Grunderwerbsteuergesetzes wird durch aktuelle Gesetzesänderungen und Äußerungen der Finanzverwaltung tendenziell erweitert. Daneben ist auch die Rechtsprechung des BFH mit neueren Tendenzen zu beachten.

4. Grundsätzliches zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Gem. § 8 Abs. 2 GrEStG wird die Steuer nach den Werten i.S.d. § 138 BewG bemessen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist.

Was als Gegenleistung gilt, regelt § 9 GrEStG. Als Gegenleistung gilt jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb von Grundstücken gewährt oder die der Veräußerer von Grundstücken empfängt (BFH vom 5.11.1980, II R 28/75, BStBl II 1981, 174; vom 6.12.1989, II R 95/86, BStBl II 1990, 186). Wenn eine Gegenleistung in diesem Sinne nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist, wird die Grunderwerbsteuer ausnahmsweise gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG nach dem Grundbesitzwert (§ 138 BewG) bemessen.

Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist. Der maßgebende Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand. Der sachliche Zusammenhang zwischen mehreren Vereinbarungen bzw. Verträgen ist u.a. gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde. Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zu Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt. Ein einheitliches Vertragswerk ist nach Auffassung des FG Köln nicht gegeben, wenn der Veräußerer bzw. dessen Makler einem Bauunternehmen lediglich die Bewerbung durch ein entwickeltes Bebauungskonzept erlaubt, ohne mit diesem Bauunternehmen aufgrund von Abreden durch abgestimmtes Verhalten zusammenarbeiten, um auf die Bebauung des Grundstücks hinzuwirken (FG Köln vom 25.9.2012 – 5 K 757/12, BB 2013, 726; Az. des BFH: II R 54/12).

Nach der Entscheidung des BFH vom 12.7.2006 (II R 65/04, BFH/NV 2006, 2128) ist auch ein zwischen den Vertragsparteien vereinbarter Kaufpreis von 1 DM eine Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1 GrEStG, wenn er ernsthaft vereinbart worden ist. Dies gilt ungeachtet dessen, dass die Parteien des Grundstücksgeschäfts angesichts ihrer gemeinsamen Vorstellung vom Wert des Grundstücks an Stelle eines Kaufpreises von 1 DM auch 0 DM hätten vereinbaren können.

5. Ertragshoheit und Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes

Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer steht den Ländern zu. Die Länder können das Steueraufkommen ganz oder teilweise den Gemeinden und Gemeindeverbänden überlassen.

Nach Art. 105 Abs. 2a GG haben seit 1.9.2006 die Länder die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.8.2006, BGBl I 2006, 2034). Solange davon kein Gebrauch gemacht wird, gilt der Steuersatz von 3,5 % nach § 11 Abs. 1 GrEStG.

Während der Satz für die Grunderwerbsteuer in den meisten Bundesländern lange Zeit bei 3,5 % des Kaufpreises lag, wurde er in einigen Bundesländern erhöht, in anderen Bundesländern ist die Erhöhung geplant. Die Erhöhung liegt dabei zwischen 0,5 und 1,5 %.

Übersicht über ab 1.1.2014 geltenden Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer

In den nicht genannten Bundesländern (Bayern und Sachsen) beträgt der Steuersatz noch 3,5 %.