Grundsteuer

1. Allgemeines

Die Grundsteuer gehört wie die Gewerbesteuer zu den Realsteuern (§ 3 Abs. 2 AO), die von den Gemeinden erhoben werden. Sie wird als sog. Sollertragsteuer verstanden, da sie eine Besteuerung des Vermögensbestandes zum Gegenstand hat. Steuergegenstand ist der Grundbesitz (§ 2 GrStG), ohne Berücksichtigung der jeweils persönlichen Verhältnisse oder Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners (Tipke/Lang (Seer), Steuerrecht, § 13 Rn. 201). Ihre Erhebung knüpft nach § 10 GrStG an die Zurechnung von Grundbesitz an. Die Bemessung der Grundsteuer bestimmt sich anhand des Einheitswertes des Grundbesitzes, vgl. § 13 Abs.1 Satz 2 GrStG. Hierbei haben individuellen Belastungen des Grundbesitzes, beispielsweise Hypotheken im Zusammenhang mit Grundstücken, keinen Einfluss auf die Höhe.

Anders als bei der Erbschaftsteuer (Überblick Erbschaftsteuer – Schenkungsteuer) und der Grunderwerbsteuer ergeben sich durch die Einführung einer Bedarfsbewertung mit erheblich höheren Grundstückswerten ab 1997 für die Grundsteuer keine entsprechenden Auswirkungen. Insoweit bleibt es bei den bisherigen Wertansätzen.

Maßgebend ist grundsätzlich der Einheitswert zum 01.01.1964 respektive zum 01.01.1935 für Grundbesitz in den neuen Bundesländern. Diese Bewertungsmethode steht jedoch – entsprechend zu § 19 Abs. 1, § 12 Abs. 3 ErbStG i.V.m. §§ 138 ff. BewG – unter Berücksichtigung des Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs.1 GG auf dem Prüfstand (vgl. BVerfG, Beschl. v. 07.11.2006, 1 BvL 10/02). Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

Weiter ist auf eine beim BVerfG anhängige Verfassungsbeschwerde hinzuweisen. Inhalt der Beschwerde ist (wiederum) die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer bei selbst genutzten Immobilien. Gegen einen Grundsteuermessbescheid kann daher unter Verweis auf das Verfahren Einspruch eingelegt, respektive die Aufhebung des Bescheides beantragt werden i.S.v. § 20 Abs. 1 Nr. 2b, Abs. 2 Nr. 3 GrStG. Gegen eine Ablehnung ist dann der Einspruch statthaft.

2. Steuerpflicht (Steuerobjekt und -befreiungen sowie Steuersubjekt)

Steuerpflichtig ist nur Grundbesitz im Inland (§ 1 GrStG i.V.m BewG, dort insbesondere § 1 f., §§ 68 ff. BewG). Dazu gehören

• land- und forstwirtschaftliche Betriebe

• Betriebsgrundstücke

• private Grundstücke

• Erbbaurechte

• Wohnungs- und Teileigentum

• Gebäude auf fremdem Grund und Boden

In engen Grenzen regeln die §§ 3 – 8 GrStG Befreiungen von der Grundsteuer. Die Befreiungen hängen dabei von der objektiven Nutzungsart des Grundbesitzes ab. Die Eigentümerstellung oder sonstige persönliche Befreiungsgründe wie Alter, niedriges Einkommen oder hohe Belastung des Grundbesitzes spielen für eine Befreiung keine Rolle. Im Einzelnen gelten danach Steuerbefreiungen für

• Grundbesitz der inländischen Körperschaften des öffentlichen Rechts (Gebietskörperschaften), den sie im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben nutzen. Nicht steuerbefreit ist allerdings der Grundbesitz von Berufsvertretungen, Berufsverbänden, kassenärztlichen Vereinigungen und kassenärztlichen Bundesvereinigungen;

• Grundbesitz, der vom Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke benutzt wird;

• Grundbesitz, der von Religionsgemeinschaften, Orden u.ä., der für die Verwaltung, Unterricht, Erziehung, Wissenschaft verwendet wird. Ebenso befreit sind Dienstgrundstücke und Dienstwohnungen von Geistlichen;

• der gemeinnützigen Körperschaften (z.B. Vereine) für gemeinnützige und mildtätige Zwecke;

• soweit er zu Wohnzwecken in engem Zusammenhang mit steuerbegünstigten Zwecken genutzt wird, z.B. Gemeinschaftsunterkünfte von Polizei und Streitkräften, Bereitschaftsunterkünfte in Krankenhäusern, Pflegeheimen, Altenheimen, Kinderheimen und Schülerheimen;

• privater Eigentümer, der im Rahmen öffentlicher Aufgaben benutzt wird, z.B. für folgende Zwecke:

  • Gottesdienste,

  • Friedhöfe und Bestattungsplätze,

  • öffentlicher Verkehr,

  • Flugplätze,

  • fließende Gewässer, Talsperren;

• privater Eigentümer, der wissenschaftlichen Zwecken, Unterrichtszwecken oder erzieherischen Zwecken dient. Voraussetzung ist die Vorlage einer Bescheinigung der Landesbehörde (z.B. des Kultusministeriums), dass die Nutzung im Rahmen öffentlicher Aufgaben erfolgt;

• zum Betrieb eines Krankenhauses.

Gemäß § 8 GrStG ist eine teilweise Steuerbefreiung möglich, sofern ein räumlich abgrenzbarer Teil des Steuergegenstandes für steuerbegünstigte Zwecke i.S.v. §§ 3 und 4 GrStG verwandt wird. Bei räumlich nicht abgrenzbaren Zwecken eines Steuergegenstandes tritt eine Steuerbefreiung ein, wenn die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen.

3. Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird jährlich erhoben, vgl. § 28 GrStG. Ihre Ermittlung erfolgt in drei Stufen:

• Ermittlung des Einheitswertes als Bemessungsgrundlage, § 13 Abs. 1 GrStG i.V.m. §§ 19, 21 ff. BewG,

• Festsetzung eines Grundsteuermessbetrages als bestimmter Tausendsatz (Steuermesszahl) des Einheitswertes, §§ 13 ff. GrStG,

• Vervielfältigung des Messbetrages um einen Hebesatz (Berechnung der Grundsteuer), §§ 25 ff. GrStG

4. Grundsteuermessbetrag

Durch das Finanzamt wird zunächst in einem besonderen Grundsteuermessbescheid ein Grundsteuermessbetrag festgesetzt (§§ 13 bis 15 GrStG). Er beträgt jeweils bezogen auf den Einheitswert des Grundbesitzes in den alten Bundesländern per 01.01.1964 (neue Bundesländer zum 01.01.1935 und überdies zum Teil abweichende Steuermesszahlen) bei

• land- und forstwirtschaftlichen Betrieben: 6,0 Promille

• Einfamilienhäuser

  • für die ersten 38.346,89 EUR: 2,6 Promille

  • für den übersteigenden Rest: 3,5 Promille

• Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille

• Eigentumswohnungen: 3,5 Promille

• alle übrigen (z.B. Mietwohnhäuser, unbebaute Grundstücke): 3,5 Promille

Zuständig für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Grundbesitz liegt.

5. Hebesatz

Auf den Grundsteuermessbetrag wendet die Gemeinde, in der der Grundbesitz liegt, einen Hebesatz an, d.h. sie multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit einem prozentualen Vervielfältiger, um die Grundsteuer zu ermitteln, §§ 25 ff. GrStG.

Man unterscheidet dabei gemäß § 25 Abs. 4 GrStG grundsätzlich zwischen

• Grundsteuer „A“:

  für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz. Die Hebesätze der Gemeinden sind hier regelmäßig niedriger als beim übrigen Grundbesitz

• Grundsteuer „B“:

  für gewerbliche und Wohnungsgrundstücke, mit einem durchweg höheren Hebesatz

Beispiel:

6. Verfahrensfragen

Schuldner der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der zivilrechtliche Eigentümer des Grundbesitzes sowie unter Berücksichtigung von § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO der sog. wirtschaftliche Eigentümer (§ 10 Abs. 1 GrStG) oder nach Abs. 2 ein Erbbauberechtigter. Gehört ein Grundstück mehreren Personen, haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer, § 10 Abs. 3 GrStG. Die Gemeinde kann somit die Grundsteuer in voller Höhe bei einem Miteigentümer beitreiben, wenn beispielsweise die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.

Neben den eigentlichen Steuerschuldnern kommt in bestimmten Fällen auch eine Haftung Dritter für die Grundsteuer in Betracht (§ 12 GrStG). So haften z.B.

• der Nießbraucher für die Grundsteuer auf Grundstücke, an denen ihm ein Nießbrauch bestellt worden ist;

• der Erwerber für rückständige Grundsteuer auf das von ihm erworbene Grundstück. Die Haftung beschränkt sich hier allerdings auf die Grundsteuer des Erwerbsjahres und des vorhergehenden Jahres, bei einem Grundstückskauf in 2008 also z.B. auf die Grundsteuer ab 1. Januar 2007.

Praxistipp:

Die Grundsteuer wird grundsätzlich in vier gleichmäßigen Raten zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines Jahres fällig (§ 28 GrStG). Bei Kleinbeträgen gelten folgende Ausnahmen:

• Grundsteuer bis 15 EUR:

  Fälligkeit zum 15.8. in einer Summe

• Grundsteuer zwischen 15 EUR und 30 EUR:

  Fälligkeit zum 15.2. und 15.8. jeweils zu 50 %

Praxistipp:

7. Besondere Billigkeitsmaßnahmen, Erlass von Grundsteuer

Ein voller oder teilweiser Erlass der Grundsteuer kommt – jedoch nur auf Antrag (§ 34 Abs. 2 GrStG) – z.B. in Betracht, wenn

• in den Gebäuden Museen, Sammlungen oder Bibliotheken untergebracht sind und dadurch der Ertrag aus dem Grundstück nachhaltig gemindert ist;

• es sich um öffentliche Grünanlagen, Parks, Sportplätze, Spielplätze handelt, die sich in Privatbesitz befinden;

  Praxistipp:

  Der erstmalige Antrag auf Erlass wegen der Nutzung als Kulturgut oder Grünanlage muss bis spätestens 31.03. des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt werden. Hat die Gemeinde den Erlass einmal gebilligt, kann sie künftig die Grundsteuer gleich niedriger festsetzen, sodass künftige Anträge entfallen.

• der normale Rohertrag unverschuldet um mehr als 20 % gemindert ist, z.B. weil einzelne Mieter zahlungsunfähig sind. Der Erlass beträgt dann jeweils 4/5 der Rohertragsminderung. (Einzelheiten ergeben sich aus den §§ 32 – 34 GrStG.)