Vorsteuerabzug – gemischt genutzte Grundstücke

1. Allgemeines

Die ab dem 01.01.2011 gültige Neuregelung dient der Abschaffung des sog. „Seeling-Modells“. Die bis dahin gültigen Vorschriften des UStG ermöglichten es Unternehmern, Vorsteuern bei gemischt genutzten Grundstücken sowohl auf den unternehmerisch genutzten Teil (soweit keine den Vorsteuerabzug ausschließenden Umsätze getätigt wurden) als auch auf den privat genutzten Teil des Grundstücks zunächst in voller Höhe abzuziehen. In den Folgejahren musste dann auf den nichtunternehmerisch genutzten Teil im Rahmen einer unentgeltlichen Wertabgabe eine Umsatzbesteuerung durchgeführt werden.

Mit diesem Modell konnten insbesondere bei der Neuherstellung von Gebäuden erhebliche Liquiditätsvorteile geschaffen werden.

2. Vorsteuerausschluss

Ab dem 01.01.2011 ist ein Vorsteuerabzug für den nichtunternehmerisch genutzten Teil nicht mehr möglich.

Nach § 15 Absatz 1b Satz 1 UStG sind Lieferungen, die Einfuhr und den innergemeinschaftlichen Erwerb sowie die sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen, soweit die Vorsteuer nicht auf die Verwendung des Grundstücks für Zwecke des Unternehmens entfällt.

Dem Vorsteuerausschluss unterliegen auch die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, z. B. Gebäude. Hiervon unberührt bleiben Gegenstände, die umsatzsteuerlich keine Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind (z. B. Fotovoltaikanlagen).

Der Vorsteuerausschluss nach § 15 Absatz 1b Satz 1 UStG gilt entsprechend für grundstücksähnliche Rechte und für Gebäude auf fremdem Grund und Boden, da diese Grundstücken gleich zu stellen sind.

Die Aufteilung der Vorsteuer ist entsprechend der Verwendungsabsicht in der Regel nach Nutzflächen vorzunehmen.

3. Zuordnungswahlrecht

Das Zuordnungswahlrecht des Unternehmers, gemischt genutzte Grundstücke in vollem Umfang seinem Unternehmen zuzuordnen, bleibt unberührt. Ist jedoch nach der Neuregelung ein Vorsteuerabzug nicht möglich, entfällt insoweit die spätere Umsatzbesteuerung von unentgeltlichen Wertabgaben.

Die sofort bei Leistungsbezug zu treffende Zuordnungsentscheidung muss „zeitnah“ dokumentiert werden (BFH 07.07.2011 – V R 42/09). Die Dokumentation der Zuordnungsentscheidung müsse zwar nicht bereits mit Abgabe der Umsatzsteuer-Voranmeldungen erfolgen, sondern könne auch noch im Rahmen der Jahressteuererklärung geschehen. Zur Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen sowie aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit hält es der BFH allerdings für erforderlich, dass der Unternehmer seine Zuordnungsentscheidung spätestens bis zum 31. Mai des Folgejahres dem Finanzamt gegenüber dokumentiert.

4. Änderung der Nutzungsverhältnisse

Ändern sich später die Nutzungsverhältnisse gegenüber der Verwendungsabsicht, ist eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG vorzunehmen.

5. Anwendungszeitpunkt

Nach der ab 01.01.2011 geltenden Übergangsregelung in § 27 Abs. 16 UStG sind die mit der Einführung des Vorsteuerausschlusses gemischt genutzter Grundstücke vorgenommenen gesetzlichen Änderungen nicht anzuwenden auf Wirtschaftsgüter i.S.d. § 15 Abs. 1b UStG, die aufgrund eines vor dem 01.01.2011 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft worden sind oder mit deren Herstellung vor dem 01.01.2011 begonnen worden ist. Als Beginn der Herstellung gilt bei Gebäuden, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien Gebäuden, für die Bauunterlagen einzureichen sind, gilt der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen eingereicht werden.

In seinem Schreiben vom 22.06.2011 – IV D 2 – S 7303-b/10/10001 :001 – befasst sich das Bundesfinanzministerium mit der Neuregelung beim Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit teilunternehmerisch genutzten Grundstücken.