Vermietet der Alleingesellschafter
einer gemeinnützigen GmbH an diese ein Grundstück und stellt ihr die dafür
erforderlichen Mietzahlungen als Spende zur Verfügung, sind bei Fremdüblichkeit
des Mietvertrages sowohl der Spendenabzug als auch die zu Beginn des
Mietverhältnisses entstehenden Verluste steuerlich anzuerkennen. Dies hat der
1. Senat des Finanzgerichts Münster entschieden.
Der Kläger ist
Alleingesellschafter und Geschäftsführer einer GmbH, deren Zweck die Förderung
von Kunst und Kultur ist und die vom Finanzamt als gemeinnützig anerkannt wurde
(gGmbH). Ab Fertigstellung vermietete der Kläger an die gGmbH das 1. und 2.
Obergeschoss eines Gebäudes zum Betrieb eines Museums. Das Erdgeschoss
vermietete er anderweitig an einen Gastronomiebetrieb. Aufgrund einer von ihm
abgegebenen Patronatserklärung stellte der Kläger der gGmbH die für die
Erfüllung des Mietvertrages erforderlichen Beträge zur Verfügung. Diese Beträge
machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2016
bis 2019 als Spenden geltend. Ferner erklärte er für diese Jahre aufgrund einer
Betriebsaufspaltung mit der gGmbH gewerbliche Verluste aus der Vermietung, in
die er auch das Erdgeschoss als gewillkürtes Betriebsvermögen einbezog.
Nach einer beim Kläger
durchgeführten Betriebsprüfung erkannte das Finanzamt den Spendenabzug nicht
an. Insoweit fehle es an einer Unentgeltlichkeit, da der Kläger die Zahlungen
zurückerhalten habe. Die Verluste aus der Vermietung erkannte das Finanzamt zunächst
an. Im Verlauf des Klageverfahrens gelangte das Finanzamt dagegen zu der
Auffassung, dass unabhängig vom Spendenabzug jedenfalls die Verluste nicht
anzuerkennen seien. Angesichts der Öffnungszeiten und der geringen
Eintrittspreise des Museums könne die gGmbH die vereinbarte Miete niemals
selbst erwirtschaften. Da der Kläger als Vermieter die Miete vorgestreckt habe,
fehle es an einer tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses. Überdies
bestehe aufgrund der hohen Verluste keine Gewinnerzielungsabsicht, wobei das
Finanzamt auch die Verluste der Folgejahre einbezog. Aufgrund der individuellen
Gestaltung des Gebäudes seien für eine anderweitige Nutzung umfangreiche
Umbaumaßnahmen erforderlich, was bei der Ermittlung eines etwaigen
Veräußerungsgewinns zu berücksichtigen sei.
Der 1. Senat des Finanzgerichts
Münster hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Dem Kläger stehe zunächst
ein Spendenabzug auch in Höhe der Mietzahlungen zu, da er diese Zahlungen
unentgeltlich geleistet habe. Die Rückzahlung in Form der Miete sei nicht als
Gegenleistung zu berücksichtigen, da der Mietvertrag mit der gGmbH als Vertrag
zwischen nahestehenden Personen nach der Gesamtwürdigung des Einzelfalles
steuerlich anzuerkennen sei.
Die Hauptpflichten des
zivilrechtlich wirksam geschlossenen Vertrags seien klar und eindeutig
vereinbart und tatsächlich durchgeführt worden. Die Höhe der vereinbarten Miete
sei angesichts des (für Museumsflächen nur bedingt aussagekräftigen)
gewerblichen Mietspiegels nicht zu beanstanden. Dabei sei zu beachten, dass der
Kläger als ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer gGmbH in
erster Linie die Satzungszwecke selbstlos verfolgen müsse und daher keine zu
hohe Miete an sich selbst zahlen dürfe. Dass die gGmbH die Miete aus ihren
Eintrittsgeldern nicht erwirtschaften könne, stehe der Anerkennung des
Mietvertrages nicht entgegen, da gemeinnützige Körperschaften typischerweise
auf Spenden angewiesen seien. Die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags
scheitere nicht daran, dass der Kläger die Miete zuvor zur Verfügung gestellt
hat, denn die jeweiligen Zahlungen beruhten auf verschiedenen vertraglichen
Verpflichtungen, die getrennt voneinander zu beurteilen seien. In dieser
Gestaltung sei auch kein Missbrauch im Sinne von § 42 AO zu sehen.
Die Zahlungen seien auch nicht als
verdeckte Einlagen in die gGmbH zu qualifizieren, da sie vom Kläger in erster
Linie zur Förderung der gemeinnützigen Zwecke geleistet worden seien. Aufgrund
der Restriktionen des Gemeinnützigkeitsrechts sei eine Rückgabe an den Kläger
in Form einer Ausschüttung nicht möglich. Die Zahlungen führten auch nicht zur
Werterhöhung der Anteile des Klägers.
Die aus der Vermietung
entstandenen Verluste seien im Rahmen der Betriebsaufspaltung als gewerbliche
Verluste anzuerkennen, sodass insoweit keine Saldierung mit dem Spendenabzug
möglich sei.
Insbesondere fehle es nicht an
einer Gewinnerzielungsabsicht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung sei
grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Einnahmeüberschuss beabsichtigt sei.
Bezogen auf den Streitfall sei die gesamte gewerbliche Tätigkeit des Klägers
unter Einbeziehung des für gastronomische Zwecke vermieteten Erdgeschosses,
welches für sich betrachtet keinen Teilbetrieb darstellen könne, zu betrachten.
Außerdem sei zu berücksichtigen, dass sich der Betrieb in den Streitjahren und
in den vom Finanzamt angeführten Folgejahren, die zudem noch von der
Corona-Pandemie geprägt gewesen seien, noch in der Anlaufphase befunden habe.
Als Prognosezeitraum sei bei der Vermietung eines Grundstücks ein Zeitraum von
30 Jahren und damit auch ein Veräußerungsgewinn in den Blick zu nehmen. Dem
stünden die baulichen Besonderheiten (große Räume mit nur wenigen Fenstern)
angesichts einer möglichen Nutzung, etwa für Bekleidungsgeschäfte oder
Kaufhäuser, nicht entgegen. Schließlich sei nicht ersichtlich, dass der Kläger
die Vermietungstätigkeit nur aus im Bereich seiner Lebensführung liegenden
Gründen oder Neigungen ausgeübt habe. Das bloße Motiv, Steuern zu sparen,
reiche insoweit nicht aus.
FG Münster, Mitteilung vom
17.11.2025 zum Urteil 1 K 102/23 E vom 02.09.2025
