Der 5. Senat des Schleswig-Holsteinischen Finanzgerichts hat
entschieden, dass im Rahmen der Gebäude-AfA grundsätzlich die im Kaufvertrag
vorgenommene Kaufpreisaufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen ist, soweit
nicht nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen.
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie
erwarb für Vermietungszwecke das Objekt »A« zu einem Kaufpreis in Höhe von
329.000 Euro. Im Kaufvertrag wurde der Gesamtkaufpreis für Grund und Boden
sowie Gebäude zu 65,90 % auf das Gebäude und 34,10 % auf Grund und Boden
aufgeteilt.
Zur Überprüfung der von der Klägerin vorgenommenen
Kaufpreisaufteilung berechnete das FA im Rahmen der Feststellung für das
Streitjahr zunächst unter Verwendung der vom Bundesfinanzministerium
veröffentlichten Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung mittels des vereinfachten
Sachwertverfahrens den Boden- und Gebäudewert als Schätzungsgrundlage für deren
Verkehrswerte. Danach betrug die Abweichung zu der vertraglich vorgenommenen
Kaufpreisaufteilung der Klägerin 25,55 %. Aufgrund dessen beauftragte das FA die
Bausachverständige (BSV) zur Erstellung einer Wertermittlung anhand der
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Aufteilung fiel danach zu
41,30 % auf das Gebäude und zu 58,70 % auf den Grund und Boden.
Der Beklagte änderte daraufhin die gesonderte und
einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen. Die Höhe der Gebäude-AfA
verminderte sich gemäß der Berechnung der BSV. Der Einspruch der Klägerin blieb
erfolglos.
Das Finanzgericht gab der hiergegen eingelegten Klage statt.
Das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Sachverständigengutachten ergab einen
Verkehrswert von 290.000 Euro und eine Aufteilung von Grund und Boden zu
Gebäude in einem Verhältnis von 42 % Bodenwert zu 58 % Gebäudewert. Der Senat
erkannte darin keine nennenswerte Abweichung von den realen Wertverhältnissen,
sodass die im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung der Besteuerung
zugrunde zu legen war.
Die Konkretisierung der aufgestellten Rechtsgrundsätze des
BFH zu der Frage, wann eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht zugrunde
gelegt werden kann, wurde von den Finanzgerichten im Hinblick auf die jeweils
zu entscheidenden Einzelfälle bislang unterschiedlich vorgenommen. Nach
Auffassung des Senats ist als Bezugsgröße auf den Grund und Boden abzustellen.
Der Senat folgt weiterhin der Annahme, dass erst eine Abweichung von mehr als
20 % ein wesentliches Indiz für eine Verfehlung der realen Wertverhältnisse in
grundsätzlicher Weise darstellt.
Als obiter dictum gab der Senat zu bedenken, dass die Höhe
der Abweichung zwischen der vertraglichen und der gutachterlichen Bewertung –
unabhängig davon, ob sie in Euro oder Prozent ausgedrückt wird – unerheblich
sein müsste. Denn eine Abweichung besteht schon immer dann, wenn ein anderer
Gesamtkaufpreis als der (gutachterliche) Verkehrswert vereinbart wird. Der
Kaufpreis stellt regelmäßig nur einen subjektiven Verkehrswert dar.
Vergleichsmaßstab müssten darum vielmehr die relativen Werte, vorliegend also das
Wertverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude nach Verkehrswerten
einerseits und den getroffenen Vertragswerten andererseits, sein.
Die Revision wurde zugelassen. Das Urteil ist nicht
rechtskräftig.
FG Schleswig-Holstein, Mitteilung vom 07.10.2026 zum Urteil
5 K 97/23 vom 29.05.2026 (nrkr)
