Mandantenbrief Dezember 2025

Wer Eigentumswohnungen vermietet,
zahlt regelmäßig Hausgeld, aus dem die Gemeinschaft eine Erhaltungsrücklage
bildet. Viele fragen sich, ob diese Einzahlungen sofort die Steuer mindern. Die
obersten Finanzrichter stellen nun klar: Die reine Zuführung in die
Erhaltungsrücklage gehört nicht zu den sofort abziehbaren Werbungskosten.

Erst wenn die
Wohnungseigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen am
Gemeinschaftseigentum ausgibt, entsteht der steuerliche Abzug. Das entscheidet
der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14.1.2025 unter dem Aktenzeichen IX R 19/24.

Der Hintergrund: Seit 1.12.2020 ist
die Wohnungseigentümergemeinschaft voll rechtsfähig. Die Erhaltungsrücklage ist
zivilrechtlich Vermögen der Gemeinschaft, über das der einzelne Eigentümer
nicht verfügen kann. Gleichwohl kommt es im Steuerrecht auf den
wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit den Vermietungseinkünften
an. Nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) sind Werbungskosten Aufwendungen zur
Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Entscheidend ist, wofür die
Mittel verwendet werden – nicht allein, dass sie streng zweckgebunden angespart
werden. Diese Linie führt das oberste Finanzgericht mit seiner aktuellen
Entscheidung fort.

Im entschiedenen Fall vermieten
Eheleute mehrere Wohnungen und zahlen 2021 insgesamt 1.326 € in die
Erhaltungsrücklagen der jeweiligen Gemeinschaften ein. Das Finanzamt erkennt
diesen Anteil des Hausgeldes nicht als Werbungskosten an. Das Finanzgericht Nürnberg
weist die Klage ab. Es handelt sich dabei um das Urteil vom 12.3.2024 unter dem
Aktenzeichen 1 K 866/23. In der Revision argumentieren die Vermieter, die
Rücklage sei streng zweckgebunden, der Abfluss nach § 11 Abs. 2 Satz 1 des
Einkommensteuergesetzes (EStG) liege vor, und durch die Rechtsfähigkeit der
Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)) habe sich die
Lage geändert. Das Finanzamt hält dem entgegen, maßgeblich ist der
wirtschaftliche Zusammenhang, der erst bei tatsächlicher Verwendung der Mittel
besteht.

Die obersten Finanzrichter
bestätigen nun leider die Sicht der Verwaltung und weisen die Revision zurück.
Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage rechtfertigt nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der notwendige Veranlassungszusammenhang
zur Vermietungstätigkeit entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesparten
Mittel verausgabt. Die Pflicht des einzelnen Eigentümers, nach § 16 Abs. 2 Satz
1 WEG und § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine angemessene Rücklage mitzufinanzieren, ist
der Auslöser der Zahlung, nicht die Erzielung von Vermietungseinnahmen. Erst
der Einsatz der Gelder am vermieteten Objekt fördert die Einnahmenerzielung.

Hinzu kommt ein weiterer, für die
Praxis wichtiger Punkt: Erst bei Durchführung der Maßnahme lässt sich
steuerlich sauber einordnen, ob sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder
Herstellungskosten vorliegen, die nur über die Absetzung für Abnutzung zu berücksichtigen
sind (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Einordnung ist bei bloßer Einzahlung in
die Rücklage noch offen. Das Gericht betont, dass dadurch das objektive
Nettoprinzip nicht verletzt ist: Der Abzug verschiebt sich lediglich in das
Jahr der Verausgabung.

Die seit 1.12.2020 bestehende volle
Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 WEG) ändert an dieser Beurteilung
nichts. Zwar ist die Rücklage zivilrechtlich Gemeinschaftsvermögen,
wirtschaftlich bleibt der einzelne Eigentümer über seine Mitgliedschaft am
Bestand der Rücklage beteiligt und profitiert später von daraus bezahlten
Erhaltungsarbeiten am Objekt. Für den Werbungskostenabzug ist daher nicht die
zivilrechtliche Verselbständigung des Vermögens entscheidend, sondern der
tatsächliche Einsatz für Erhaltungsmaßnahmen. Diese Sicht führt die ständige
Linie der Rechtsprechung fort, unter anderem geprägt durch die Entscheidungen
des Bundesfinanzhofs vom 26.1.1988 unter dem Aktenzeichen IX R 119/83 und vom
9.12.2008 unter dem Aktenzeichen IX B 124/08.

Die Gewerbesteuer ist für viele
Immobiliengesellschaften ein entscheidender Kostenfaktor. Das Gesetz sieht
jedoch Erleichterungen vor, um die reine Grundstücksverwaltung nicht durch
diese Steuer zu belasten. Besonders bedeutsam ist dabei die sogenannte erweiterte
Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG). Sie sorgt
dafür, dass die Einkünfte aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
von der Gewerbesteuer freigestellt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass
das Unternehmen während des gesamten Erhebungszeitraums ausschließlich
grundstücksverwaltend tätig ist. Ob diese Bedingung erfüllt ist, wenn ein
Unternehmen sein letztes Grundstück kurz vor Jahresende veräußert, war
Gegenstand einer Entscheidung des obersten Finanzgerichts.

Im entschiedenen Fall handelte es
sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die seit 2013 bestand und
deren Unternehmensgegenstand der Erwerb, die Verwaltung und auch die
Veräußerung von Grundstücken war. Die Gesellschaft hatte im Jahr 2015 ein
größeres Objekt mit mehreren Eigentumswohnungen gekauft. Mit Kaufvertrag vom
November 2016 veräußerte sie dieses Objekt wieder. Der Kaufpreis floss Mitte
Dezember, während Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren bereits mit Beginn des
31.12.2016 auf den Erwerber übergingen. Damit verfügte die Gesellschaft am
letzten Tag des Jahres über keinen Grundbesitz mehr. In ihrer
Gewerbesteuererklärung beantragte sie gleichwohl die erweiterte Kürzung nach §
9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Das Finanzamt lehnte dies ab und begründete, dass die
Gesellschaft nicht ausschließlich verwaltend tätig gewesen sei. Es sah den
Schwerpunkt im Erwerb und Verkauf von Grundstücken. Das Finanzgericht Münster
entschied jedoch am 27.10.2022 unter dem Aktenzeichen 10 K 3572/18 G zugunsten
der Gesellschaft und setzte den Gewerbesteuermessbetrag auf null fest.
Hiergegen legte die Finanzverwaltung Revision ein.

Die obersten Finanzrichter
entschieden am 17.10.2024 unter dem Aktenzeichen III R 1/23, dass die Revision
begründet ist. Sie hoben das Urteil der Vorinstanz auf und verwehrten der
Gesellschaft die erweiterte Kürzung. Zur Begründung führten sie aus, dass die
Voraussetzung der Ausschließlichkeit nicht erfüllt ist. Nach der Rechtsprechung
muss ein Unternehmen während des gesamten Erhebungszeitraums ausschließlich
Grundbesitz verwalten und nutzen. Schon eine zeitweise andere Tätigkeit
innerhalb des Jahres reicht aus, um den Anspruch auf die erweiterte Kürzung zu
verlieren. Da die Gesellschaft ihr letztes Grundstück mit Beginn des 31.12.2016
übertragen hatte, war sie an diesem Tag nicht mehr grundstücksverwaltend tätig.
Eine Ausnahme für kurzfristige technische Übergänge, wie sie nur für
Veräußerungen am 31.12. um 23:59 Uhr anerkannt wird, lag nicht vor. Auch
geringfügige Abweichungen können nach der gefestigten Rechtsprechung nicht
akzeptiert werden. Damit war die erweiterte Kürzung insgesamt zu versagen.

Das Urteil verdeutlicht, wie streng
die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung ausgelegt werden. Wer als
Immobiliengesellschaft auf diese Steuererleichterung setzt, muss sicherstellen,
dass während des gesamten Jahres Grundbesitz im Bestand ist und ausschließlich
verwaltend genutzt wird. Bereits der Verkauf des letzten Objekts einen Tag vor
Jahresende führt dazu, dass die Begünstigung vollständig entfällt. Für
betroffene Unternehmen bleibt dann nur die einfache Kürzung als Ausweg.

Beim Übergang von Anteilen an einer
grundbesitzenden Personengesellschaft stellt sich häufig die Frage, ob dadurch
Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Hintergrund ist § 1 Absatz 2a des
Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), der regelt, dass auch ohne eine direkte
Übertragung von Grundstücken ein steuerbarer Erwerbsvorgang vorliegt, wenn sich
innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile am
Gesellschaftsvermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue
Gesellschafter übertragen.

In der Praxis führt das oft zu
Streit, wenn Beteiligungen über mehrere Gesellschaftsebenen hinweg verändert
werden und unklar ist, ob dadurch tatsächlich neue Gesellschafter hinzukommen.

Im nun entschiedenen Fall vor dem
Bundesfinanzhof ging es um eine GmbH & Co. KG, die Grundbesitz hielt. An
ihr war eine weitere Kommanditgesellschaft, die X KG, mittelbar vollständig
beteiligt. Die Gesellschafter der X KG waren mehrere Personen. Im Dezember 2015
kam es zu umfangreichen Umstrukturierungen: Eine Gesellschafterin schenkte ihre
Anteile an ihre beiden Söhne. Diese brachten ihre neuen Beteiligungen wiederum
in italienische Kapitalgesellschaften ein. Zudem übertrugen zwei andere
Gesellschafter ihre Anteile an eine neu gegründete W KG, an der sie selbst
jeweils zur Hälfte beteiligt waren. Nach Ansicht des Finanzamts führte diese
Umstrukturierung dazu, dass die Voraussetzungen des § 1 Absatz 2a GrEStG
erfüllt waren, da die Anteile der X KG, die mittelbar 100 Prozent an der
grundbesitzenden Gesellschaft hielt, innerhalb von fünf Jahren auf neue
Rechtsträger übergegangen seien. Deshalb erließ die Behörde einen
Feststellungsbescheid zur Grunderwerbsteuer. Zwar gewährte das Finanzamt eine
teilweise Steuerbefreiung nach § 6 Absatz 3 GrEStG, dennoch blieb eine
erhebliche Steuerbelastung bestehen. Die Gesellschaft legte Einspruch ein,
blieb aber vor dem Finanzgericht München erfolglos. Dieses entschied am
23.6.2021 unter dem Aktenzeichen 4 K 1105/18, dass durch die Einbringung der
Anteile in die neuen Gesellschaften sehr wohl ein Übergang auf neue
Gesellschafter stattgefunden habe.

Die Klägerin argumentierte in der
Revision, dass man bei Personengesellschaften transparent auf die
Gesellschafter durchschauen müsse. Entscheidend sei nicht, dass eine neue
Gesellschaft zwischengeschaltet wurde, sondern ob tatsächlich andere Personen
wirtschaftlich neu beteiligt sind. Da zwei der ursprünglichen Gesellschafter
über die neu gegründete W KG weiterhin mit demselben Anteil mittelbar beteiligt
waren, seien keine neuen Gesellschafter hinzugekommen. Die Finanzverwaltung
hielt dagegen, dass durch die zwischengeschalteten Gesellschaften neue
Beteiligte in die Struktur eingetreten seien und damit der Tatbestand des
Gesetzes erfüllt sei.

Die obersten Finanzrichter gaben am
21.8.2024 unter dem Aktenzeichen II R 16/22 der Klägerin Recht. Sie hoben die
Entscheidung des Finanzgerichts und die Bescheide des Finanzamts auf. Der
Bundesfinanzhof stellte klar, dass durch die Umstrukturierung nicht mindestens
95 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergegangen sind. Entscheidend
ist die wirtschaftliche Betrachtung. Bei mehrstöckigen Personengesellschaften
ist durch alle Ebenen hindurchzuschauen. Wenn eine Personengesellschaft
lediglich in die Beteiligungskette eingefügt wird, ohne dass sich die
dahinterstehenden natürlichen oder juristischen Personen ändern, entsteht kein
neuer Gesellschafter. Im Streitfall waren AB und CB sowohl vor als auch nach
der Einbringung über die W KG mit 40 Prozent mittelbar an der grundbesitzenden
Gesellschaft beteiligt. Damit ist kein neuer Gesellschafter hinzugekommen. Die
bloße Verlängerung der Beteiligungskette erfüllt nicht den Tatbestand des § 1
Absatz 2a GrEStG.

Viele Unternehmen, die ihre
Einkünfte vor allem aus Beteiligungen an anderen Gesellschaften erzielen,
stehen vor der Frage, ob sie ihre Verwaltungskosten in vollem Umfang steuerlich
geltend machen können.

Das Einkommensteuergesetz sieht in
§ 3 Nummer 40 (EStG) vor, dass bestimmte Dividendenerträge teilweise steuerfrei
sind. Damit soll eine Doppelbesteuerung vermieden werden. Gleichzeitig enthält
§ 3c Absatz 2 EStG eine Einschränkung: Aufwendungen, die mit diesen teilweise
steuerfreien Einnahmen wirtschaftlich zusammenhängen, dürfen nur teilweise als
Betriebsausgaben abgezogen werden. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom
27.11.2024 unter dem Aktenzeichen IV R 25/22 entschieden, wie weit dieser
Zusammenhang reicht und welche Kosten dadurch betroffen sind.

Im konkreten Fall ging es um eine
GmbH & Co. KG, die ausschließlich 100 Prozent der Anteile an einer weiteren
GmbH hielt. Sie erzielte im Streitjahr nur Dividendenerträge aus dieser
Beteiligung. Um ihren Betrieb zu führen, hatte sie verschiedene Ausgaben wie
Prüfungs- und Abschlusskosten, Rechtsberatung, Beiträge an die Industrie- und
Handelskammer und Gebühren für den Zahlungsverkehr. In ihrer Steuererklärung
machte sie diese Kosten als Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt
berücksichtigte sie jedoch nur anteilig, und zwar zu 60 Prozent. Begründet
wurde dies mit dem Verweis auf § 3c Absatz 2 EStG, da die Dividendenerträge
nach § 3 Nummer 40 EStG im Umfang von 40 Prozent steuerfrei sind.

Die Gesellschaft war anderer
Meinung und vertrat die Auffassung, dass ihre Kosten unabhängig von den
Erträgen angefallen sind und deshalb vollständig abgezogen werden müssten. Sie
verwies darauf, dass es sich bei vielen Kosten um gesetzliche Pflichten handelte,
wie etwa die Erstellung eines Konzernabschlusses oder die Mitgliedschaft in der
IHK, die nicht direkt mit den Erträgen zusammenhängen.

Das Finanzgericht Köln gab dem
Finanzamt recht und sah die Ausgaben nur anteilig als abziehbar an. Ebenso
stellte der Bundesfinanzhof klar, dass die Aufwendungen zwar grundsätzlich
Betriebsausgaben im Sinne des § 4 Absatz 4 EStG sind, sie aber in einem wirtschaftlichen
Zusammenhang mit den teilweise steuerfreien Dividendenerträgen stehen.
Entscheidend ist, dass die Gesellschaft ausschließlich solche Einnahmen
erzielte, die dem Teileinkünfteverfahren unterliegen. Das bedeutet, dass
sämtliche Aufwendungen zur Verwaltung und für den Konzernabschluss unmittelbar
auf die Tätigkeit zurückzuführen sind, die gerade auf das Erzielen dieser
teilweise steuerfreien Erträge gerichtet war. Auch wenn bestimmte Kosten wie
Prüfungsarbeiten oder IHK-Beiträge auf gesetzlichen Verpflichtungen beruhen,
ändert das nichts am Zusammenhang. Denn die Ursache für diese Verpflichtungen
liegt in der Entscheidung der Gesellschaft, in der Rechtsform einer gewerblich
geprägten Personengesellschaft Anteile zu halten und dadurch Einkünfte zu erzielen.

Das Gericht verwies dabei auch auf
die Zielsetzung der gesetzlichen Regelung. Der Gesetzgeber wollte vermeiden,
dass ein doppelter Vorteil entsteht: einmal durch teilweise steuerfreie
Einnahmen und zusätzlich durch den vollen Abzug der dazugehörigen Aufwendungen.
Deshalb ist es ausreichend, wenn ein mittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang
besteht. Im Streitfall war kein Raum für eine Aufteilung, weil die Gesellschaft
keinerlei andere Einkünfte hatte, die voll steuerpflichtig gewesen wären. Die
Betriebsausgaben konnten daher nur zu 60 Prozent berücksichtigt werden.

Für Unternehmen, die wie reine
Holdinggesellschaften lediglich Beteiligungserträge erzielen, bedeutet dies,
dass ihre Verwaltungskosten und Abschlusskosten zwingend anteilig gekürzt
werden müssen. Die Tatsache, dass diese Kosten auf gesetzlichen Pflichten
beruhen, ändert nichts an ihrer steuerlichen Behandlung.

Viele Unternehmerinnen und
Unternehmer stehen vor der Frage, wie sie ihren Gewinn ermitteln: Entweder
durch den Betriebsvermögensvergleich mit Bilanz oder durch die einfachere
Einnahmen-Überschuss-Rechnung.

Der Gesetzgeber hat hierfür klare
Vorgaben gemacht. Nach § 4 Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist der
Betriebsvermögensvergleich der Regelfall. Die Einnahmen-Überschuss-Rechnung
nach § 4 Absatz 3 EStG ist nur möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt
sind, insbesondere wenn keine Buchführungspflicht besteht und tatsächlich auch
keine Bücher geführt werden. Wer sich einmal für eine Methode entschieden hat,
kann diese nicht beliebig wechseln. Genau um diese Frage ging es in einem Fall,
über den die obersten Finanzrichter am 27.11.2024 unter dem Aktenzeichen X R
1/23 entschieden haben.

Ein selbstständiger Händler hatte
bis 2011 seinen Gewinn mit der Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermittelt. Ab 2012
wechselte er freiwillig zur aufwendigeren Gewinnermittlung durch Bilanz und
Buchführung. Für das Jahr 2016 reichte er beim Finanzamt eine Bilanz ein, die
einen Gewinn von gut 20.800 Euro auswies. Das Finanzamt übernahm die Angaben
und erließ bestandskräftige Bescheide. Erst Jahre später kam es zu einer
Außenprüfung, die den Gewinn höher ansetzte. Daraufhin wollte der Unternehmer
rückwirkend wieder zur Einnahmen-Überschuss-Rechnung wechseln, um den höheren
Gewinn auszugleichen. Er legte dazu eine neue Gewinnermittlung vor, die zu
einem niedrigeren Ergebnis führte. Das Finanzamt akzeptierte diesen Schritt
jedoch nicht und verwies darauf, dass das Wahlrecht mit Einrichtung der
Buchführung und Abgabe der Bilanz verbraucht war.

Das Finanzgericht Thüringen hatte
den Unternehmer zunächst gestützt. Es vertrat die Ansicht, dass er wegen der
nachträglichen Änderung durch das Finanzamt ein Recht haben müsse, ebenfalls
eine Änderung vorzunehmen. Zur Begründung verwies das Gericht auf den
Rechtsgedanken des § 177 der Abgabenordnung (AO), der Fehlerkorrekturen im
Zusammenhang mit Änderungsbescheiden zulässt. Dies diene nach Auffassung des
Finanzgerichts der Gleichbehandlung und der Waffengleichheit zwischen
Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung.

Das oberste Finanzgericht hob
dieses Urteil jedoch auf und stellte sich klar auf die Seite des Finanzamts.
Die Richter erklärten, dass der Kläger mit der Einrichtung der Buchführung und
der Erstellung des Jahresabschlusses sein Wahlrecht ausgeübt hatte. Wer
freiwillig Bücher führt, erfüllt nicht mehr die Voraussetzungen des § 4 Absatz
3 EStG, auch wenn keine gesetzliche Pflicht zur Buchführung besteht. Maßgeblich
ist die tatsächliche Handhabung. Durch die Abgabe der Bilanz an das Finanzamt
hat der Kläger seine Entscheidung nach außen erkennbar getroffen. Damit war er
an diese Wahl gebunden. Ein Wechsel zurück zur Einnahmen-Überschuss-Rechnung
war für das Streitjahr nicht mehr möglich.

Mit dieser Entscheidung haben die
Richter betont, dass die Wahl der Gewinnermittlungsart bindend ist. Ein Wechsel
ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn sich die wirtschaftlichen
Verhältnisse ändern und ein vernünftiger Grund für den Wechsel vorliegt. Der
bloße Wunsch, das Ergebnis einer Außenprüfung abzumildern, reicht nicht.

Die Frage, ob Grundstücke, die sich
am Bewertungsstichtag noch im Bau befinden, für die Erbschaft- und
Schenkungsteuer als begünstigtes Betriebsvermögen oder als schädliches
Verwaltungsvermögen gelten, beschäftigt seit Jahren Steuerpflichtige wie auch
die Finanzgerichte.

Hintergrund ist, dass § 13b
Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) die Übertragung von Betriebsvermögen
grundsätzlich steuerlich begünstigt, bestimmte Vermögensarten aber ausdrücklich
ausnimmt. Zu diesen zählt auch Grundbesitz, der an Dritte zur Nutzung überlassen
wird. Ob ein noch nicht fertiggestelltes Gebäude schon als Verwaltungsvermögen
einzustufen ist, war bisher umstritten.

Im entschiedenen Fall vor dem
Finanzgericht Münster vom 14.11.2024 unter dem Aktenzeichen 3 K 906/23 F ging
es um die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an einer GmbH & Co. KG, die
im Immobilienbereich tätig ist. Der Vater hatte seinem Sohn und dessen Bruder
zum 31.12.2019 je hälftige Anteile geschenkt. Zum Vermögen der Gesellschaft
gehörten zwei Grundstücke, die zu diesem Zeitpunkt bebaut wurden. Eine
Vermietung fand erst Monate später statt. Das Finanzamt vertrat die Ansicht,
dass die Grundstücke schon am Stichtag als Verwaltungsvermögen anzusehen seien.
Begründet wurde dies damit, dass die künftige Vermietung an Dritte beabsichtigt
war und deshalb kein begünstigtes Betriebsvermögen vorliege. Außerdem wurde der
Vergleich mit einer sogenannten Cash-GmbH gezogen, bei der nur Geldwerte
übertragen werden, ohne dass Arbeitsplätze oder originär unternehmerische
Tätigkeiten entstehen. Daher änderte das Finanzamt die Feststellungsbescheide
und qualifizierte den Grundbesitz als Verwaltungsvermögen.

Der Sohn wandte sich dagegen und
argumentierte, dass am Stichtag noch keine Nutzungsüberlassung erfolgt sei und
die Objekte daher nicht unter die Ausschlusstatbestände des § 13b Abs. 4 ErbStG
fallen. Zudem sei das Unternehmen originär gewerblich tätig, da es ein
umfangreiches Bündel an Leistungen im Bereich Vermietung und Betreuung von
Ferienobjekten erbringe. Auch die Wahl des Übertragungsstichtags am Jahresende
sei üblich und stelle keinen Gestaltungsmissbrauch im Sinne von § 42
Abgabenordnung (AO) dar.

Das Finanzgericht Münster entschied
zugunsten des Klägers. Die Richter stellten klar, dass für die Einordnung als
Verwaltungsvermögen allein die tatsächlichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag
maßgeblich sind. Am 31.12.2019 waren die Grundstücke noch im Zustand der
Bebauung und damit nicht an Dritte zur Nutzung überlassen. Eine zukünftige
beabsichtigte Vermietung darf nicht berücksichtigt werden. Das Gericht verwies
hierzu auf die klare Gesetzessystematik und das strenge Stichtagsprinzip des
Erbschaftsteuergesetzes. Eine Erweiterung der Vorschrift zulasten der
Steuerpflichtigen durch analoge Anwendung sei unzulässig. Auch der Vergleich
des Finanzamts mit einer Cash-GmbH überzeugte die Richter nicht. Ebenso liege
kein Gestaltungsmissbrauch vor, wenn Schenker und Beschenkte den
Übertragungszeitpunkt bewusst zum 31.12. eines Jahres wählen. Dies sei vielmehr
ein übliches Vorgehen, um steuerliche und organisatorische Abläufe zu
vereinfachen. Die Schenkung an einem solchen Stichtag ist nicht unangemessen,
sondern praktisch und effizient.

Das Gericht hob den angefochtenen
Bescheid auf und stellte fest, dass die Grundstücke nicht als
Verwaltungsvermögen gelten. Damit war der Kläger mit seiner Klage erfolgreich.
Die Richter ließen wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zu. Das Verfahren
ist inzwischen beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 37/24 anhängig.
Eine endgültige, höchstrichterliche Klärung bleibt daher noch abzuwarten.

Wer als Gesellschafter seiner GmbH
in der Krise mit einem Darlehen aushilft und später unter einem
»Besserungsschein« auf die Rückzahlung verzichtet, steht vor der Frage, wann
und wo der daraus entstehende Verlust steuerlich wirkt. Das oberste Finanzgericht
hat dazu nun klare Leitplanken gesetzt: Der Verlust aus einem auflösend
bedingten Forderungsverzicht zählt bereits im Zeitpunkt des Verzichts und nicht
erst dann, wenn endgültig feststeht, dass der Besserungsfall nicht mehr
eintritt. Außerdem gehört der Verlust grundsätzlich zu den Einkünften aus
Kapitalvermögen und die Anschaffungskosten des Darlehens wandern nicht in eine
Besserungsanwartschaft. So entschieden die obersten Finanzrichter am 19.11.2024
unter dem Aktenzeichen VIII R 8/22.

Zum Hintergrund: Ein Gesellschafter
hatte seiner zunächst als GmbH & Co. KG geführten, später in eine GmbH
umgewandelten Gesellschaft Anfang 2009 entsprechend seiner Beteiligungsquote
ein nachrangiges Darlehen über 128.000 € gewährt. Wegen anhaltender Verluste
verzichteten die Gesellschafter noch im Jahr 2009 auf die Rückzahlung ihrer
Darlehen, allerdings unter einem Besserungsvorbehalt: Sollte die GmbH künftig
wirtschaftlich wieder in der Lage sein, sollte der Anspruch wieder aufleben und
Rückzahlungen unmittelbar als Einlage in die freie Rücklage zurückfließen.
Gleichzeitig kam es zu einer Kapitalerhöhung, die Beteiligungsquote des
Gesellschafters sank leicht; die Gesellschaft schrieb weiter Verluste und wurde
2013 insolvent. Für 2009 machte das Ehepaar den Darlehensverlust zunächst bei
den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit als Werbungskosten geltend. Das
Finanzamt lehnte ab und behandelte den Verzicht als vollumfängliche verdeckte
Einlage. Vor dem Finanzgericht kam es zu einer tatsächlichen Verständigung,
dass die Forderung im Verzichtszeitpunkt zu 34 % (43.520 €) noch werthaltig
war.

Im Kern stritten die Parteien über
zwei Punkte:

Erstens, ob ein Verzicht »gegen
Besserungsschein« steuerlich sofort wirkt oder erst, wenn klar ist, dass der
Besserungsfall nicht mehr eintritt.

Zweitens, ob der Verlust beim
Gesellschafter lohnsteuerlich, als verdeckte Einlage oder bei den Einkünften
aus Kapitalvermögen zu verorten ist.

Das Finanzamt vertrat, der Verlust
ist zeitlich erst später zu berücksichtigen und der Verzicht stellt insgesamt
eine verdeckte Einlage dar. Der Steuerpflichtige hielt dem entgegen, der nicht
mehr werthaltige Teil führt schon 2009 zu negativen Einkünften aus
Kapitalvermögen.

Der Bundesfinanzhof folgt im
Ergebnis erfreulicherweise dem Steuerpflichtigen und weist die Revision des
Finanzamts zurück. Nach Auffassung des Gerichts liegt beim Verzicht die
maßgebliche Rechtsfolge punktuell im Zeitpunkt der Disposition: Der auflösend
bedingte Verzicht lässt die Forderung zivilrechtlich sofort entfallen; lebt sie
später bei Besserung wieder auf, geschieht das ohne Rückwirkung. Deshalb
entsteht der Verlust aus dem nicht mehr werthaltigen Teil bereits im
Verzichtsjahr. Zur Stützung verweist das Gericht auf seine frühere Linie zum
Besserungsvorbehalt und zum sofortigen Wegfall der Forderung, etwa beim Urteil
des Bundesfinanzhofs vom 24.10.2017 unter dem Aktenzeichen VIII R 19/16 sowie
beim Urteil vom 12.7.2012 unter dem Aktenzeichen I R 23/11.

Steuerlich ordnet das Gericht den
Vorgang wie folgt zu: Der Verzicht ist in zwei Teile zu zerlegen. Soweit die
Forderung noch werthaltig ist, liegt eine verdeckte Einlage vor;
Anschaffungskosten und gemeiner Wert entsprechen sich, ein Einlagegewinn entsteht
nicht. Soweit die Forderung nicht mehr werthaltig ist, fällt ein Verlust nach §
20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7, Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 Satz 1 des
Einkommensteuergesetzes (EStG) an, denn der Verzicht steht wirtschaftlich einer
Abtretung gleich. Maßstab für Gewinn oder Verlust ist § 20 Abs. 4 Satz 1 EStG.
Im Streitfall ergibt sich damit ein sofort zu berücksichtigender Verlust von
84.480 € (128.000 € minus 43.520 €). Die Anschaffungskosten sind anteilig den
beiden Teilen der Forderung zuzuordnen. Den Erwerb einer separaten
Besserungsanwartschaft erkennt das Gericht zwar an, aber ohne
Anschaffungskosten: Die Anwartschaft ist ein eigenständiges, verkehrsfähiges
Wirtschaftsgut, jedoch kein Surrogat des wertlos gewordenen Forderungsteils;
ihr Wert beträgt null. Für die Abgrenzung nimmt das Gericht Bezug auf § 255
Abs. 1 des Handelsgesetzbuchs (HGB) und grenzt die Konstellation von echten
Substanzabspaltungen ab; einschlägig sind unter anderem die Entscheidungen des
Bundesfinanzhofs vom 6.8.2019 unter dem Aktenzeichen VIII R 18/16 und vom
30.11.2022 unter dem Aktenzeichen VIII R 30/20.

Wichtig für die Praxis ist auch die
Frage der Einkünfteerzielungsabsicht: Im Anwendungsbereich der Abgeltungsteuer
gilt eine widerlegbare Vermutung für das Vorliegen der Absicht. Diese Vermutung
ist hier nicht widerlegt. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung von
Gesellschafterdarlehen und Beteiligung; positive Zins- oder Beteiligungserträge
waren nicht ausgeschlossen. Dazu knüpfen die Richter an die Linie des Urteils
des Bundesfinanzhofs vom 20.6.2023 unter dem Aktenzeichen IX R 2/22 an. Dass
der besondere Steuersatz nach § 32d EStG im Einzelfall ausgeschlossen sein
kann, ändert an der Ermittlungsebene nichts.

Schließlich grenzt das Gericht § 20
Abs. 8 Satz 1 EStG gegenüber § 17 EStG ab: Die Sperrwirkung greift nur »soweit«
sich der Verlust im zu beurteilenden Zeitraum bei den Einkünften aus § 17 EStG
auswirkt. Das setzt insbesondere voraus, dass die Tatbestände des § 20 Abs. 2
EStG und des § 17 Abs. 4 EStG im selben Veranlagungszeitraum verwirklicht sind.
Weil im Streitjahr weder eine Veräußerung noch eine Auflösung vorlag, verdrängt
§ 17 EStG die Anwendung des § 20 EStG nicht. Zugleich behalten die Richter im Blick,
dass eine spätere Berücksichtigung nach § 17 EStG im Auflösungs- oder
Veräußerungsjahr verfahrensrechtlich vor einer doppelten Verlustnutzung zu
schützen ist. Bezug nimmt das Gericht dabei auch auf die Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs vom 18.7.2023 unter dem Aktenzeichen IX R 21/21 und vom
14.11.2023 unter dem Aktenzeichen IX R 3/23.

Für die steuerliche Einordnung
ergeben sich damit klare Tatbestandsmerkmale und Voraussetzungen: Erstens liegt
beim Verzicht gegen Besserungsschein eine Aufspaltung in werthaltigen
(verdeckte Einlage) und nicht mehr werthaltigen Forderungsteil (Verlust nach §
20 Abs. 2 EStG) vor. Zweitens fließen die Anschaffungskosten anteilig in diese
beiden Teile, nicht aber in eine Besserungsanwartschaft. Drittens entsteht der
Verlust im Zeitpunkt der Verzichtserklärung. Viertens wird die
Einkünfteerzielungsabsicht im Bereich der Abgeltungsteuer vermutet und ist
anhand einer Gesamtbetrachtung von Darlehen und Beteiligung zu prüfen. Fünftens
sperrt § 20 Abs. 8 Satz 1 EStG die Anwendung des § 20 EStG nur, wenn sich der
Verlust zeitgleich bei § 17 EStG auswirkt; fehlt es daran, bleibt § 20 EStG
anwendbar. So die Quintessenz des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 19.11.2024
unter dem Aktenzeichen VIII R 8/22.

Wenn in einer Erbschaft nicht
börsennotierte GmbH-Anteile zu bewerten sind, prallen in der Praxis zwei
Leitideen aufeinander: Der »gemeine Wert« orientiert sich am Markt, während der
Substanzwert die Vermögenssubstanz der Gesellschaft abbildet.

Das Bewertungsgesetz (BewG)
verlangt grundsätzlich den gemeinen Wert; er lässt sich bevorzugt aus zeitnahen
Verkäufen zwischen fremden Dritten ableiten. Lange war strittig, ob trotzdem
stets der Substanzwert als Untergrenze gilt. Die obersten Finanzrichter stellen
nun klar: Wenn echte, zeitnahe Marktdaten vorliegen, begrenzt der Substanzwert
die Bewertung nicht. Genau daran scheitert aber ein Fall, in dem Gesellschafter
über Jahre immer wieder zum gleichen, pauschalen Kurs miteinander handeln. Das
hat der Bundesfinanzhof am 25.9.2024 unter dem Aktenzeichen II R 15/21
entschieden.

Im Streitfall ging es um eine
Familienholding in der Rechtsform der GmbH. Die Erben einer im November 2014
verstorbenen Gesellschafterin übernahmen rund 9,95 Prozent der Anteile. In
dieser Gesellschaft waren seit 2009 mehrfach Teilgeschäftsanteile eingezogen
und zwischen Gesellschaftern übertragen worden – fast immer zum Preis von »400
% des Nennkapitals«, im Jahr 2018 einmal zu »380 %«. Das Finanzamt stellte den
Anteil zunächst entsprechend den gemeldeten Werten fest, änderte dann nach
einer Konzernbetriebsprüfung auf den deutlich höheren Substanzwert.

Das Finanzgericht Münster
bestätigte diese Sicht am 15.4.2021 unter dem Aktenzeichen 3 K 3724/19 F. Die
Erben hielten entgegen, der Kurs aus den Einziehungen bilde den gemeinen Wert
im Sinne des Gesetzes ab und der Substanzwert dürfe ihn nicht »unterfüttern«.
Die Finanzverwaltung verwies auf die Richtlinien und argumentierte, echte
Verkäufe zwischen fremden Dritten innerhalb eines Jahres vor dem Stichtag lägen
nicht vor; das extreme Missverhältnis zum Substanzwert spreche zusätzlich gegen
einen marktüblich gebildeten Preis.

Der Bundesfinanzhof ordnet die
Rechtslage in zwei Schritten:

Erstens stellt das oberste
Finanzgericht klar: § 11 Abs. 2 Satz 3 des Bewertungsgesetzes (BewG) setzt den
Substanzwert nicht als Mindestwert fest, wenn sich der gemeine Wert nach § 11
Abs. 2 Satz 2 BewG aus zeitnahen Verkäufen unter fremden Dritten ableiten
lässt. Das Ziel des Gesetzes – die Bewertung zum gemeinen Wert – hat Vorrang.
Diese Lesart entspricht der Systematik des Gesetzes und dem
Gleichheitsgrundsatz aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vom
7.11.2006 unter dem Aktenzeichen 1 BvL 10/02.

Zweitens prüft der Senat die
konkreten Transaktionen: Die wiederholten Einziehungen und Verkäufe »zum immer
gleichen Vielfachen des Nominalwerts« bilden keinen Preis, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr entsteht. Maßgeblich ist ein frei gebildeter Marktpreis unter
Berücksichtigung von Vermögenslage und Ertragsaussichten; ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Daran fehlt es, wenn über
Jahre schematisch der gleiche Multiplikator verwendet wird und sich der
festgelegte Kurs nicht an den deutlich höheren Vermögensverhältnissen der
Gesellschaft orientiert. Im Fall betrug die Abweichung mehr als das Sechsfache
des Substanzwerts, was die fehlende Marktorientierung zusätzlich belegt.
Deshalb lässt sich der gemeine Wert nicht aus diesen Transaktionen ableiten. Es
greift die Regelbewertung nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BewG unter Beachtung, dass
der dabei ermittelte Wert den Substanzwert gemäß § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG nicht
unterschreiten darf.

Im Ergebnis bleibt die – vom
Finanzamt nach der Prüfung vorgenommene – Bewertung mit dem Substanzwert
rechtmäßig. Zur Einordnung stützt sich der Senat auf seine ständige
Rechtsprechung, unter anderem auf Entscheidungen vom 22.1.2009 unter dem
Aktenzeichen II R 43/07, vom 14.10.2020 unter dem Aktenzeichen II R 7/18 und
vom 15.7.1998 unter dem Aktenzeichen II R 23/97.

Für die Praxis bedeutet das: Wer
den gemeinen Wert nicht börsennotierter Anteile im Erbfall nachweisen will,
braucht echte Vergleichspreise aus Verkäufen zwischen fremden Dritten, die
weniger als ein Jahr vor dem Stichtag liegen, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
zustande kommen und eine nachvollziehbare Preisbildung anhand Vermögen und
Ertragsaussichten erkennen lassen. Innergesellschaftliche Einziehungen oder
Gesellschaftergeschäfte zu einem pauschal über Jahre festgehaltenen Prozentsatz
erfüllen diese Voraussetzungen regelmäßig nicht. Liegen hingegen belastbare
Marktdaten vor, setzt sich deren Preis als gemeiner Wert durch; der
Substanzwert begrenzt ihn dann nicht. Fehlen solche Verkäufe, erfolgt die
Bewertung nach einer anerkannten Methode im Sinne des § 11 Abs. 2 BewG – wobei
der Substanzwert als Untergrenze wirkt.

Bei der Bewertung von GmbH-Anteilen
entscheidet oft die Frage, ob sich der gemeine Wert aus zeitnahen Verkäufen
ableiten lässt oder ob stattdessen eine andere Methode – typischerweise der
Substanz- bzw. »Net Asset Value« – maßgeblich ist.

Ein aktuelles Urteil der obersten
Finanzrichter klärt, unter welchen Voraussetzungen Verkäufe tatsächlich den
»gewöhnlichen Geschäftsverkehr« abbilden und ob ein pauschaler Holdingabschlag
den so ermittelten Wert mindern darf. Der Bundesfinanzhof hat am 25.9.2024
unter dem Aktenzeichen II R 49/22 entschieden: Eine Ableitung aus Verkäufen
gelingt nur, wenn der Preis im marktwirtschaftlichen Zusammenspiel von Angebot
und Nachfrage frei gebildet ist. Ein über Jahre gleichbleibender pauschaler
Holdingabschlag bleibt dabei außer Ansatz.

Der entschiedene Fall betraf eine
große, familiär geprägte Holding-GmbH, deren Gesellschafterkreis aus
zahlreichen Abkömmlingen der Gründer bestand. Die Satzung und interne
Richtlinien sahen vor, dass Verkäufe der Anteile einem Zustimmungsverfahren
unterliegen und das Verwaltungsbüro Anteile innerhalb eines festgelegten
Verwandtschaftskreises nach einer Reihenfolge anbietet. Für die Kaufpreise
stellte die Zentralabteilung Steuern der Gesellschaft monatlich einen Wert nach
dem »Net Asset Value« zusammen und zog davon regelmäßig einen »Holding
Discount« von 20 % ab. Im Bewertungsstichtag 2009 wurden 63 Verkäufe innerhalb
von weniger als einem Jahr herangezogen; die Gesellschaft leitete daraus einen
Wert von 408 % des Nennwerts ab. Das Finanzamt setzte demgegenüber 510 % ohne
Abschlag fest. Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klage am 2.11.2022 statt.
Auf Revision hob das oberste Finanzgericht dieses Urteil auf und wies die Klage
ab.

Die Gesellschaft argumentierte, die
Vielzahl der Verkäufe belege einen funktionsfähigen Markt innerhalb des
Gesellschafterkreises. Käufer und Verkäufer hätten die von der Zentralabteilung
ermittelten Werte freiwillig akzeptiert oder abgelehnt, in 27 Fällen seien
Abweichungen dokumentiert. Der pauschale Holdingabschlag von 20 % sei
betriebswirtschaftlich begründet und an Kapitalmärkten üblich. Als Beleg
verwies sie unter anderem auf Beobachtungen bei börsennotierten
Holdinggesellschaften.

Das Finanzamt hielt dem entgegen,
die Verkäufe fänden nicht unter fremden Dritten statt, weil der Markt faktisch
auf den Familienkreis beschränkt ist. Die Preisbildung folge nicht frei dem
Markt, sondern vorgegebenen internen Werten, und ein pauschaler Holdingabschlag
sei weder unternehmensbezogen ermittelt noch zulässig. Außerdem dürfe der
Substanzwert jedenfalls nicht unterschritten werden.

Die Richter des Bundesfinanzhofs
stellen klar: Maßstab des § 11 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist
ein Preis aus Verkäufen im Sinn des § 9 BewG, also im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr, gebildet ohne Zwang und nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen.
Ein solcher Markt liegt nicht vor, wenn die Richtlinie eine feste
Angebotsreihenfolge innerhalb der Familie vorgibt und damit verhindert, dass
sich Preise bei konkurrierender Nachfrage frei bilden. Ebenso spricht gegen
freie Preisbildung, dass die tatsächlich vereinbarten Preise innerhalb eines
Zeitraums »stets dieselben« waren und die dokumentierten Abweichungen
regelmäßig lediglich den Vor- oder Folgemonatswerten entsprachen, also keine
echte Verhandlung widerspiegelten. Damit scheidet die Ableitung eines gemeinen
Werts aus diesen Verkäufen aus. Zur inhaltlichen Auslegung verweist das Gericht
auf seine ständige Linie: Gewöhnlicher Geschäftsverkehr verlangt eine
Preisbildung nach objektiven Wertmaßstäben wie Gesamtvermögen und
Ertragsaussichten. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer
Betracht. Das hat der Bundesfinanzhof schon am 22.1.2009 unter dem Aktenzeichen
II R 43/07 bekräftigt und am 14.10.2020 unter dem Aktenzeichen II R 7/18
verdeutlicht. Zur Bindung an die Tatsachenwürdigung des Finanzgerichts vgl.
auch das Urteil vom 16.9.2015 unter dem Aktenzeichen X R 43/12.

Zentral ist zudem der Umgang mit
dem Holdingabschlag: Ein pauschaler, über Jahre gleichbleibender Abschlag von
20 % ist kein preisbildender Faktor, der aus der konkreten Beschaffenheit der
Anteile folgt. Abschläge müssen objektivierbar und wirtschaftsgutbezogen
begründet sein – nicht nur dem Grunde nach, sondern auch der Höhe nach. Das
haben die Richter bereits zur Grundstücksbewertung am 15.3.2017 unter dem
Aktenzeichen II R 10/15 hervorgehoben. Im Streitfall diente der Abschlag
erkennbar auch dazu, persönliche Verfügungsbeschränkungen und die
eingeschränkte Handelbarkeit der Anteile zu berücksichtigen Solche persönlichen
Verhältnisse sind nach § 9 Abs. 2 und 3 BewG auszublenden, wie die
Rechtsprechung vom 19.12.2007 unter dem Aktenzeichen II R 22/06 und vom
12.7.2005 unter dem Aktenzeichen II R 8/04 bestätigt. Ein »Marktwertabschlag«
als bloßes Kapitalmarktphänomen bildet nicht per se den gemeinen Wert ab.

Für die Rechtsfolge bedeutet das:
Weil die Ableitung aus Verkäufen ausscheidet, ist der Wert nach § 11 Abs. 2
Satz 2 Alternative 2 BewG bzw. mindestens der Substanzwert nach § 11 Abs. 2
Satz 3 BewG maßgeblich. Der von der Gesellschaft ermittelte »Net Asset Value«
ohne Abschlag erfüllt diese Anforderungen und deckt sich dem Grunde nach mit
dem Substanzwert. Daher ist der vom Finanzamt festgestellte Ansatz von 510 %
rechtmäßig. Zugleich bekräftigt das oberste Finanzgericht seine Linie, dass der
Substanzwert nicht die Untergrenze bildet, wenn der gemeine Wert als Marktwert
aus echten Verkäufen feststellbar ist. Vergleiche insoweit die Entscheidung vom
25.9.2024 unter dem Aktenzeichen II R 15/21.

Praktisch gilt damit: Zeitnahe
Verkäufe taugen nur, wenn sie einen freien, marktnahen Preis zeigen. Interne
Preislisten, Angebotsreihenfolgen und pauschale Holdingabschläge führen aus der
Ableitung heraus. Wer auf den Substanzwert abstellt, darf ihn nicht durch
pauschale, nicht objektspezifische Abzüge mindern.